최대 6억원 한도에 추가이주비 LTV 100%
이주비 확보 여부에 사업 속도 차이
[더팩트｜황준익 기자] 서울 여의도 재건축 단지 이주가 본격화했다. 금리 인상과 대출 규제로 시공사의 보증을 통한 추가이주비가 정비사업 핵심 변수로 떠올랐다.
30일 정비업계에 따르면 여의도 대교아파트는 오는 10월 1일부터 내년 3월 31일까지 이주할 예정이다.
1975년 준공된 576가구 규모의 대교아파트는 재건축을 통해 지하 5층~지상 49층의 초고층 4개 동, 총 912가구로 탈바꿈한다. 시공사는 삼성물산이다.
이번 이주는 여의도 재건축 단지 중 첫 번째다. 2024년 1월 조합 설립 이후 19개월 만에 사업시행계획인가를 받은 뒤 지난 5월 관리처분계획인가까지 받았다. 길게는 조합 설립 후 10년 이상 걸리는 이주까지 3년도 안 돼 이뤄져 역대급 속도를 자랑한다.
한양아파트도 지난달 관리처분계획인가를 받았다. 오는 10월께 이주에 들어갈 계획이다. 시공사는 현대건설이다. 한양아파트는 기존 588가구에서 오피스텔을 포함한 최고 56층 992가구 초고층 단지로 탈바꿈한다.
이주를 앞둔 만큼 이주비 확보가 관건이다. 삼성물산과 현대건설은 각각 담보인정비율(LTV) 100%를 제안했다.
이주비는 기본이주비와 추가이주비로 구분된다. 기본이주비는 조합원이 주택을 담보로 금융권에서 LTV 50~70% 기준으로 대출을 받는다. 기본이주비로 이주가 어려우면 통상 시공사는 조합원에게 추가이주비를 제공한다. 건설사가 조합에 자금을 빌려주면 조합이 조합원에게 대출해 주는 방식이다. 추가이주비는 대출 규제를 적용받지 않는다.
기본이주비는 지난해 6·27 대책으로 무주택 조합원의 대출 한도가 6억원으로 제한됐고 10·15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구로 묶이며 LTV 40%로 축소됐다. 2주택자(1+1조합원 포함)는 기본이주비 대출도 불가능하다.
서울의 한 재건축 조합장은 "조합원 중 다주택자도 많은데 이주비 대출을 받지 못하면 고민이 많을 것"이라며 "세입자에게 돌려줄 전세보증금으로 쓰기도 빠듯하고 무주택자도 최대 6억원으로는 인근의 전세도 구하기 어렵다"고 토로했다.
서울, 특히 강남을 중심으로 최대 6억원의 기본이주비만으로 이사가 어려운 만큼 건설사들이 추가이주비 혜택을 확대하는 이유다.
여의도의 한 공인중개사는 "대교, 한양 조합원들이 방배동, 잠원동 등으로 이주할 곳을 알아보고 있다"며 "이주비 이자 부담으로 6억원 이하로 해결하려는 분들은 신반포2차도 많이 알아 본다"고 말했다.
이주비 조달 여부에 따라 사업 속도가 차이나는 만큼 시공사의 자금력이 중요해졌다. 이는 시공사 선정에도 영향을 미치고 있다. 여의도의 경우 최근 삼성물산이 시범아파트, 목화아파트 입찰에 단독으로 참여하며 수의계약이 유력하다. 광장아파트 38-1구역도 현대건설만 두 차례 참여했다.
업계에선 앞으로 기업의 신뢰도, 이미지는 물론 이주비 지원과 금융 혜택 등을 지원할 수 있는 건설사가 수주에 경쟁력을 가져갈 것으로 내다본다.
반면 소규모 정비사업장은 시공사가 추가 이주비 보증 불가를 통보하는 경우가 많아 기존 생활권을 포기하고 타 지역 이주를 고려하거나 고금리에 따른 이자부담이 커지고 있는 상황이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "기본이주비가 나오더라도 LTV와 주택 수에 따른 제한 때문에 서울의 전셋집을 마련하기에는 부족한 경우가 많고 부족분을 추가이주비로 조달할 경우 높은 금리 부담이 발생한다"며 "강남권과 그렇지 않은 재개발·소규모 정비사업 간 금융조달 격차가 커지지 않도록 차등적인 금융지원 체계가 필요하다"고 말했다.
plusik@tf.co.kr
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