보유보다 거주, 다주택에는 과세 강화
40억원 고가주택, 보유세 부담 커진다
[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부가 서울·수도권 집값 안정을 위해 실거주 여부와 주택 가격을 기준으로 세 부담을 가르는 강도 높은 부동산 세제 개편 카드를 꺼내 들었다. 기존의 '주택 수' 중심 과세에서 벗어나 실제 거주하지 않는 주택과 초고가 주택 보유자에 대한 과세를 단계적으로 강화하는 것이 핵심이다. 반면 실거주 1주택자는 공제 혜택을 확대해 세 부담을 낮추거나 유지한다.
재정경제부는 3일 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 발표했다. 개편의 핵심은 종부세 과세 기준 변경이다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대된다. 이에 따라 실거주 1주택자는 시가 20억원 수준까지 종부세 과세 대상에서 제외된다. 시가 32억원 이하 주택 역시 세 부담이 일부 줄어들 전망이다. 반면 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 9억원으로 축소된다.
세율·공정시장가액비율도 상향 조정된다. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간(시가 약 32억2000만원~44억5000만원)의 종부세율은 현행 1.0%에서 1.3%로 오른다. 과세표준 12억원 초과 25억원 이하 구간도 내년 1.5%, 2028년 2.0%까지 단계적으로 인상된다. 25억원 초과 주택은 2028년부터 다주택자와 동일한 세율 체계를 적용받는다.
윤석열 정부 당시 60%까지 낮아졌던 종부세 공정시장가액비율은 1주택자 70%, 다주택자는 2028년까지 80%로 단계적 현실화에 나선다. 다만 재산세 공정시장가액비율은 현행 수준을 유지한다.
양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 역시 '보유'보다 '거주' 기간을 우대하는 방향으로 개편된다. 2028년부터 거주기간 공제율은 최대 60%로 확대되는 반면, 보유기간 공제율은 최대 20%로 축소된다. 이어 2029년부터는 보유기간 공제가 전면 폐지되고 오직 거주기간에 대해서만 최대 80% 공제를 적용한다. 초고가 주택의 장특공 한도 역시 2028년 최대 20억원·2029년 최대 10억원으로 제한된다.
다만 정부는 다주택자의 급격한 매도 부담을 줄이고 시장 매물 출회를 유도하기 위해 조정대상지역 내 주택 매각 시 적용되는 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하기로 했다.
개편안 적용 시 고가·비거주 주택 보유자의 세 부담은 급격히 늘어날 것으로 보인다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1809만원에서 내년 2763만원으로 954만원(52.7%) 증가한다. 같은 주택을 보유한 비거주 1주택자의 경우 세 부담 증가 폭은 더 크다. 내년 보유세는 올해보다 1508만원(83.4%) 폭등한 3318만원에 달해, 실거주자보다 554만원(20.1%) 많은 세금을 내야 한다.
반면 서울 마포·용산·성동구(마용성) 등 주요 지역의 상당수 아파트는 기본공제 확대 영향으로 이번 개편에 따른 직접적인 세 부담 증가 영향이 제한적일 것으로 분석됐다.
전문가들은 이번 개편이 부동산 시장을 '실거주 중심'으로 재편하는 강력한 신호탄이 될 것으로 보고 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 세제개편안 핵심은 '보유 중심'에서 '실거주 중심'으로 부동산 세제를 전환하는 것이다"며 "장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편하고 종부세와 양도세 모두 실거주 여부를 중심으로 혜택을 차등화했다"고 진단했다.
이어 "다주택자 양도세 중과를 한시 완화함에 따라 일부 매물 출회가 유도될 수 있다"며 "서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 견조하고 증시 호조에 따른 현금 유동성 유입 가능성도 있어 매물이 장기간 누적되기는 어려울 것"이라고 분석했다.
그러면서 "늘어난 종부세 부담이 임대시장에서 월세 전환이나 임대료 인상 등 조세 전가 형태로 나타날 위험도 있는 만큼 향후 금리와 공급 여건이 시장 방향성을 가를 핵심 변수가 될 것"이라고 덧붙였다.
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