정부가 29일 도심 내 유휴부지를 활용해 청년과 신혼부부 등의 주거 안정을 위해 6만가구를 공급하겠다는 부동산 대책을 내놨다. 사진은 김윤덕 국토교통부 장관이 이날 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 브리핑하고 있는 모습이다. /임영무 기자

[더팩트 | 공미나 기자] 정부가 용산국제업무지구와 태릉CC 등 도심 내 유휴부지를 활용해 청년과 신혼부부 등의 주거 안정을 위해 6만 가구를 공급하겠다는 부동산 대책을 내놨다.

전문가들은 도심 내 입지 좋은 곳에 주택 공급을 늘리겠다는 정책 방향 자체는 긍정적으로 평가하면서도, 단기적으로 집값을 안정시키기에는 효과가 제한적일 것이라는 데 의견을 모았다. 특히 서울 주택 공급의 상당 부분을 차지하는 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화 방안이 빠지면서 시장의 기대를 충족시키기에는 부족하다는 지적이 나온다.

정부는 29일 서울과 수도권 유휴부지와 노후 공공청사를 활용해 6만가구를 공급하겠다는 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표했다.

지역별 구체적 수치는 △서울 용산구 일원(용산국제업무지구, 캠프킴 등) 1만2600가구 △경기 과천시 일원(과천경마장과 방첩사) 9800가구 △서울 노원구 태릉 CC 6800가구 △서울 동대문구 일원(국방연구원, 한국경제발전전시관 등) 1500가구 △서울 은평구 불광동 연구원(한국행정연구원 등 4개 기관) 1300호 △경기 광명 경찰서 600호 △경기 하남 신장 테니스장 300호 △서울 강서 군부지 900호 △서울 독산 공군부대 2900호 △경기 남양주 군부대 4200호 △서울 국방대학교 2600호 등이다.

◆ 도심에 '영끌' 공급…장기적 방향은 긍정적

일부 전문가들은 도심 내 기반시설을 활용한 효율적인 공급 방식과 정부의 공급 확대 의지를 이번 대책의 긍정적인 요소로 평가했다. 이은형 대한건설정책 연구위원은 이번 대책과 관련해 "우선 '정부가 가용한 모든 수단을 강구하겠다'는 것으로 바라보면 긍정적"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 대책은 업무접근성이 좋은 용산 등 수도권에 6만 가구 주택을 집중 공급해 직주근접형 주거 수요에 부합한다"며 "주택 공급 확대에 대한 정부의 지속적인 정책 기조와 시장 안정 의지를 재확인하는 신호로 평가된다"고 전했다.

그러면서 "기존 도로·지하철 등 기반시설이 이미 구축된 지역을 활용해 추가적인 인프라 투자 부담이 크지 않다는 점에서 사업의 효율성이 높다"면서 "서울시 등 관련 기관과의 협의를 통해 속도감 있는 사업 추진이 정책 실효성을 결정할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 대책은 실현 가능성과 핵심 입지 공급 측면에서 한계가 있으나, 중장기 파이프라인 가시화와 소형 주택 다변화 방향 등에서 정책적 진전을 보였다"며 "2027~2030년 착공 물량을 구체적인 지역·물량 단위로 제시함으로써 시장에 예측 가능성을 부여했다"고 밝혔다.

용산국제업무지구 주택 공급량을 둘러싸고 정부와 서울시는 서로 다른 입장을 보이고 있다. 정부는 이곳에 1만가구, 서울시는 최대 8000가구 공급안을 내놓았다. /이새롬 기자

◆ 주민 반대·지자체 협의 등 불확실성 多…단기 집값 안정엔 한계

다만 실제 공급까지는 상당한 시간이 소요될 것이란 관측이 우세하다.

우선 일부 지역은 주민반대가 큰 변수가 될 것으로 보인다. 대표적인 곳은 노원구 태릉CC다. 이곳은 문재인 정부 시절인 2020년 '8·4 대책'에서도 언급됐으나 주민 반대로 흐지부지됐다. 특히 태릉CC인근에는 세계문화유산인 태릉과 강릉이 있어 세운4구역과 형평성 문제도 불거질 수 있다. 정부가 최근 종묘 경관 훼손을 이유로 세운4구역 고층 개발에 제동을 건 가운데, 세운4구역 주민들은 "태릉·강릉과 100m 떨어진 태릉CC 개발은 허용하면서 종묘에서 600m 떨어진 세운4구역은 제한하는 것은 형평성에 맞지 않는다"며 반발하고 있다.

용산국제업무지구를 둘러싼 정부와 서울시의 갈등도 지켜봐야 할 일이다. 서울시는 이곳에 최대 8000가구 공급 계획을 제시했지만, 정부가 일방적으로 1만가구 공급안을 발표한 것이다. 정부 계획대로 하려면 학교용지 이전 등 기반시설 계획을 새로 수립해 인허가를 받아야 한다. 이 과정에서 오랜 시간이 소요될 수 있다.

이 때문에 시장에서는 이번 대책이 단기 집값 안정으로 이어지기에는 한계가 있다는 평가가 우세하다. 공급 물량 대부분이 중장기 계획에 머물러 있어 매매 시장의 수요를 즉각적으로 억제하거나 가격을 끌어내릴 만한 효과는 크지 않다는 분석이다.

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "유휴부지를 보유한 기관 간 소유권 정리와 인허가 절차를 거치면 착공 시점이 2030년 전후가 될 가능성이 크다"며 "단기적인 주택 부족 문제나 집값 불안을 해소하는 데에는 한계가 있다"고 말했다.

양 전문위원은 "핵심 입지(강남) 공급 부족, 대형 후보지(용산·태릉) 실현 불확실성, 민간 정비사업 규제 완화 부재로 인해 단기 시장 안정 효과는 제한적일 것"이라며 "특히 실수요자가 매매를 미루고 공급을 기다리려면, 분양 물량·분양 주택형·예상 분양가·입주 시기 등 핵심 정보가 구체화될 필요가 있다"고 지적했다.

전문가들은 부동산 시장 안정을 위해서는 민간 정비사업 규제 완화가 병행돼야 한다고 지적했다. /공미나 기자

◆ 재건축·재개발 더 시급한데…언급 없는 규제 완화

민간 정비사업 규제 완화 방안이 전혀 포함되지 않은 점도 아쉬움을 남긴다. '2024 서울시 주거실태조사'에 따르면 서울 주택의 약 절반은 준공 30년을 넘긴 노후주택이다. 재개발·재건축을 통한 공급이 불가피한 상황이라는 의미다.

하지만 최근 정비사업장 곳곳은 정부의 잇따른 규제로 어려움을 겪고 있다. 서울시에 따르면 올해 이주가 예정된 정비사업장 43곳 중 39곳이 이주비 대출 규제로 사업이 지연되는 등 피해를 보고 있다.

이 때문에 유후부지 공급만으로 한계가 있고 정비사업 규제 완화가 병행돼야 한다는 것이 공통된 의견이다.

이 연구위원은 "현시점에서는 유휴부지를 활용하더라도 장기적으로는 도심정비사업 등과 연결되는 큰 그림이 필요하다"며 "구도심 정비, 도심 회귀, 요런 것들이 결국은 정비사업에서 비롯된다"고 말했다.

심 소장은 "집값을 안정시킬 수 있는 실효성 있는 공급 방안은 재개발·재건축 등 정비사업을 앞당기는 것과 3기 신도시"라며 "3기 신도시는 서울의 수요를 흡수하기 어려운 만큼 정비사업 규제를 푸는 것이 더욱 효과적"이라고 강조했다.

양 전문위원도 "이번 공급대책에서 민간 정비사업 활성화를 위한 제도적인 부분이 빠진 것이 가장 아쉽다"며 "이번 대책만으로는 시장의 불안을 완전히 잠재우긴 어렵다"고 했다.

mnmn@tf.co.kr

발로 뛰는 <더팩트>는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

· 카카오톡: '더팩트제보' 검색

· 이메일: jebo@tf.co.kr

· 뉴스 홈페이지: https://talk.tf.co.kr/bbs/report/write

· 네이버 메인 더팩트 구독하고 [특종보자→]

· 그곳이 알고싶냐? [영상보기→]