실수요 중심으로 거래 회복되는 양상
[더팩트 | 공미나 기자] 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역(토허구역)이 서울 전역으로 확대된 이후, 서울지역 허가건수가 다시 증가하는 양상을 보이고 있다. 특히 강남3구는 이전보다 허가건수가 줄어든 반면 노원, 성북 등 새로 토허구역으로 지정된 지역에서 거래 건수가 늘고 있는 것으로 나타났다.
12일 직방이 서울시의 토지거래허가내역을 분석한 결과, 2025년 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간의 허가건수는 5252건, 그다음 40일간(11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가한 것으로 집계됐다.
직방은 "토지거래허가건수가 증가한 점은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호"라며 "특히 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성 상 단기적 기대수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 일정 수준 유지되고 있는 것으로 볼 수 있다"고 분석했다.
구별로 허가내역을 살펴보면 기존 토허구역이 유지된 지역과 신규로 지정된 지역간의 상반된 흐름이 나타났다.
기존 토허구역이었던 △송파(827건→439건) △강남(484건→233건), △서초(362건→164건) △용산(199건→90건)은 접수건수가 줄었다.
반면 △노원(284건→615건), △성북(259건→392건), △은평(203건→313건), △구로(176건→312건), △영등포(131건→311건) 등 새롭게 규제 대상이 된 지역에서는 허가건수 증가세가 두드러졌다.
기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구에서 허가 건수가 줄어든 배경에는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 시장 피로감이 작용한 것으로 풀이된다. 이들 지역은 그간 자금 여력이 있는 수요를 중심으로 거래가 꾸준히 이어져 왔다.
다만 최근에는 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산되면서 거래에 보다 신중한 태도가 나타나고 있다. 또 향후 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 리스크를 고려한 판단이 더해지며 추가적인 수요 유입 동력이 다소 약화된 모습이다.
반면 신규로 토지거래허가구역에 포함된 지역의 경우 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습이 관찰된다. 특히 생활거주 수요가 꾸준한 지역이나 실거주 중심의 수요 기반이 형성된 지역에서는 이러한 흐름이 상대적으로 더 뚜렷하게 나타나고 있다.
특히 노원의 경우 토지거래허가구역 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안 약 117% 증가한 615건으로 집계됐다. 국토교통부 매매 실거래가 자료 상으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며 25개 자치구 중 가장 많이 거래가 됐다.
5-6억원 대의 가격대로 타 지역 대비 거래가격대가 낮다는 점과 더불어 상계, 중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 보인다.
상계, 중계 일대 지역의 경우 향후 10만3000세대 규모의 주거복합도시로 재편될 예정으로 용적률 완화 등을 통해 기존 정비사업 추진 중인 단지들의 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.
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