이재명 정부 출범 이후 세 차례 부동산 대책을 발표했지만 서울과 지방 집값 양극화는 더 삼화되고 있다. /대통령실통신사진기자단·뉴시스

[더팩트｜이중삼 기자] 세 차례 부동산 대책에도 주택시장은 갈라졌다. 서울은 과열됐고 지방은 멈췄다. 규제 초점은 서울·수도권에 맞춰졌고, 지방은 정책 논의 중심에서 밀려났다. 미분양은 쌓였고 거래는 얼어붙었다. 이 흐름이 이어질 경우 수도권 쏠림은 구조로 굳어지고 지방은 장기 침체 국면에 접어들 가능성이 크다. 전문가들은 "지방을 직접 겨냥한 대책 없이 규제만 반복하면 수도권과 지방 간 집값 격차가 되돌릴 수 없는 단계로 넘어간다"고 경고한다.

올해 주택시장은 '서울 강세·지방 정체' 흐름으로 압축된다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 매매가격은 전년 말 대비 5.75% 상승해 아파트 가격 급등을 경고했던 2019년(4.17%)보다 높은 상승률을 기록했다. 그러나 상승분 대부분은 서울·수도권에 집중됐다. 5대 광역시는 0.50% 상승에 그쳤고, 기타 지방은 0.12% 하락했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "서울과 서울 외 지역이 양 극단으로 갈라지는 초양극화 흐름이 뚜렷했다"고 설명했다.

수요 쏠림은 청약시장에서도 그대로 드러났다. 올해 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 7.20대 1로 집계됐다. 수도권은 10.07대 1·지방은 4.53대 1에 그쳤다. 서울 평균 경쟁률은 146.64대 1로 4년 만에 최고치를 기록했다. 수요는 수도권으로 몰렸지만 지방 시장에선 청약과 거래가 동시에 힘을 잃었다.

◆ 인허가·착공·준공 동반 악화…지방 회복 신호 실종

지방 미분양 주택 문제와 건설경기 침체 여파로 지방 주택시장 수요 기반까지 흔들리고 있다. /뉴시스

수요 위축은 공급 지표 전반의 후퇴를 불러왔다. 국토교통부 '25년 10월 주택 통계'에 따르면 지방 인허가는 누적 기준 12만1171가구로 전년 동기 대비 15.3% 감소했다. 착공은 17.9% 줄었고 분양과 준공 실적도 두 자릿수 감소율을 기록했다. 미분양 부담도 줄지 않았다. 지방 미분양 주택은 5만 가구 안팎에서 정체됐고, 준공 후 미분양은 2만 가구를 웃돌며 증가 흐름을 이어갔다. 전국 미분양 물량 가운데 지방 비중은 75%에 달했다.

지방 공급 위축은 단기 조정이 아니라 구조적 제약과 맞물려 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 상반기 지방 아파트 공급 물량은 1만5948가구로 전년 대비 59% 감소했다. 수도권 중심 주택 공급 정책에 공사비 부담이 더해진 상황에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 불안이 지방 사업성을 크게 약화시켰다.

고금리 기조 속에서 PF 조달 여건이 악화되자 건설사들은 신규 사업에 극도로 신중해졌고, 위험도가 더 높게 평가되는 지방은 자금 접근 자체가 어려워졌다. 건설업계 관계자는 "지방 민간 분양은 실패 가능성이 높아 사업 추진을 검토하기조차 쉽지 않다"고 말했다.

공급 부족과 사업 중단이 반복되면서 지방 주택시장의 수요 기반도 함께 흔들리고 있다. 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면 지난해 수도권과 지방 간 인구 격차는 87만7825명으로 역대 최대치를 기록했다. 지방에선 주택 구매력 약화와 인구 유출이 동시에 진행되는 흐름이 굳어졌다. 업계 관계자는 "수도권으로의 인구 이동은 단순한 선호 문제가 아니라 지방 경제 전반의 약화를 반영한 구조적 신호"라고 말했다.

◆ 인구 유출 겹친 지방…수요 기반 흔들림

대한건설정책연구원은 내년 수도권 집값이 2%~3% 상승할 것으로 전망했다. 반면 지방은 보합·소폭 하락할 가능성이 크다고 내다봤다. /뉴시스

내년 전망 역시 이 같은 격차 확대 흐름에서 벗어나지 못한다. 대한건설정책연구원은 내년 수도권 집값이 2%~3% 상승하는 반면, 지방은 보합·소폭 하락할 가능성이 크다고 내다봤다. 한국건설산업연구원도 내년 수도권 2% 상승·지방 0.5% 하락 전망을 제시했다.

정부는 구조적 접근 필요성을 공개적으로 언급하기 시작했다. 이재명 대통령은 최근 발언에서 수도권 집값 문제 해법으로 '지역균형발전'을 거듭 강조했다. 지난 5일 충남 천안 타운홀미팅에선 "구조적 요인이라 정책 역량을 총동원해도 쉽게 해결되지 않는다"며 "지역균형발전이 필요하다고 본다"고 밝혔다.

이어 "'5극 3특' 전략을 중심으로 다극 체제를 구축해 새로운 성장 동력을 확보해야 한다"며 "국가적 과제로 추진하겠다"고 덧붙였다. 5극 3특 구상은 수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 5대 초광역권과 제주·전북·강원 3개 특별자치도를 성장 축으로 재편하는 전략이다.

전문가들은 규제 중심의 수도권 관리와 지방 방치 구도가 이어질 경우 주택시장 양극화는 더 깊어질 수밖에 없다고 본다. 국토·산업·주거 정책을 하나의 흐름으로 묶는 중장기 로드맵 없이는 지방 침체 국면을 되돌리기 어렵다는 평가가 지배적이다. 부동산 업계 관계자는 "균형발전은 더 이상 선택지가 아니라 집값 안정과 시장 정상화를 위한 전제 조건"이라고 전했다.

js@tf.co.kr

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