공급 부족·학습 효과 영향
[더팩트 | 공미나 기자] 이재명 정부가 6·27 대출규제를 시작으로 9월과 10월 잇따라 부동산 정책을 발표하는 등 강력한 수요억제책을 펼치고 있으나, 집값 상승 기대감과 매수심리는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 집값을 안정화하겠다는 정부의 의도와 달리 시장에서는 상승을 자극하는 요인들이 되레 강화되는 흐름을 보이는 것이다.
18일 국토연구원 부동산시장정책연구센터가 발표한 ‘2025년 10월 부동산 시장 소비자 심리조사’에 따르면 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 120.8로 집계됐다. 전월(117.5) 대비 3.3p 상승한 수치다.
부동산 소비심리지수는 95 미만이면 집값 하강 국면, 95 이상~115 미만이면 보합 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 분류된다. 해당 지수는 매달 마지막 주에 전국 152개 시군구 중개업소와 일반 가구를 대상으로 조사된다.
서울 주택매매시장 소비심리지수는 137.5으로, 전월 대비 4.717p 오르며 상승 2단계(135~175미만) 국면에 접어들었다. 인천은 108.9로 6.6p 뛰었고, 경기는 124.9로 119.2에서 5.7p 상승했다.
집값 상승 기대감도 강해졌다. 부동산R114가 최근 발표한 '2026년 상반기 주택 시장 전망 설문조사'에서 내년 주택 매매가격이 '상승할 것'이라고 응답한 비율은 52%로 나타났다. 상승 전망이 절반을 넘긴 것은 2021년 하반기 조사(62%) 이후 5년 만이다.
반면 '하락할 것'이라는 응답은 14%에 불과했다. 직전 조사(상승 49%·하락 13%)와 비교하면 상승·하락 전망 모두 소폭 올랐지만, 상승 전망이 여전히 압도적이다. 두 응답의 격차는 3.7배까지 벌어졌다.
상승을 예상한 응답자들은 그 이유로 '핵심 지역 아파트 가격 상승'(35.37%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 △기준금리 추가 인하 가능성(12.63%) △서울 등 주요 도심 공급 부족 심화(10.90%) △규제지역 지정으로 인한 매물 잠김(8.91%) △급매물 중심의 실수요 유입(8.78%) △대출 규제 풍선효과(6.52%) 등이 뒤를 이었다. 상당 부분이 정부 규제와 직간접적으로 연관된 요인이다.
주택시장에서 기대심리는 중요한 변수다. 한국은행이 지난 6월 발표한 '주택가격 기대심리의 특징과 시사점' 보고서에 따르면 기대심리는 실제 가격 변동에 선행하며, 특히 8개월 후 주택가격 상승률과 높은 상관관계를 보이는 것으로 나타났다. 결국 정부 규제가 의도와 달리 집값 상승을 더욱 부추기고 결과로 이어지는 것이다.
전문가들은 이 같은 '규제 역설' 현상은 공급 부족과 지난 정부에서의 학습 효과 때문이라고 본다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 "시중에 유동성 자금이 풍부한데 주택공급은 부족한 상황"이라며 "공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 자연스럽게 가격도 오르는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "정부가 규제지역으로 지정하는 이유 자체가 가격이 오르는 지역이기 때문인데, 규제가 풀리면 더 오를 것이라는 기대가 이미 시장에 자리 잡고 있다"고 했다.
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