공인중개사가 세입자에게 근저당권이 설정된 다세대 주택 계약을 중개할 때 다른 세대의 선순위 권리도 설명해야 할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다./더팩트 DB

[더팩트ㅣ장우성 기자] 공인중개사가 세입자에게 근저당권이 설정된 다세대 주택 계약을 중개할 때 다른 세대의 선순위 권리도 설명해야 할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다.

4일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 A사내근로복지기금과 B 씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

집주인은 다세대주택과 오피스텔로 이뤄진 건물을 지은 뒤 23개 세대를 놓고 우리은행에 18억원 근저당 설정 등기를 했다.

A기금과 B 씨는 집주인과 각각 보증금 6000만원으로 임대차 계약을 맺었다. 이 계약을 중개한 공인중개사 C 씨는 근저당권 18억원이 설정돼있다는 확인·설명서를 써줬다.

이후 경매가 진행돼 소액보증금 최우선변제권을 보유한 세입자들에게 1순위로 배당됐는데 A기금은 한푼도 받지 못 했고 B 씨는 250만원을 받았다.

이에 A기금과 B 씨는 원고들은계약 당시 C 씨가 공인중개사법에서 규정한 중개대상물 확인·설명의무를 제대로 다 하지 않아 손해를 입었다며 소송을 제기했다.

1,2심은 원고 패소 판결했다. C 씨는 근저당권 설정을 알려줬고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 세입자에게 다른 세대의 임대차 현황을 확인해 고지할 의무가 없다고 봤다.

대법원 판단은 달랐다. 공인중개사는 다세대주택에 공동저당권이 설정된 경우 세입자가 보증금을 제대로 돌려받을 수 있는지 판단할 수 있는 정보와 자료를 정확하게 제공할 의무가 있다고 판시했다.

세입자에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계 뿐 아니라 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 설명해야 한다고 못박았다.

한 사람이 다세대주택 여러 세대를소유하는 경우에는 다른 세대에도 세입자가 있을 가능성이 크다. 이에 공인중개사는 집주인에게 다른세대에 세입자가 있는지를 확인하고 자료를 받아 계약을 중개하는 세입자에게 제시해야 한다는 것이다.

대법원은 "공동근저당권이 설정된 다른 세대에 상당수의 세입자가 있을 수 있다고 충분히 알 수 있었다"며 "임대차계약의 중개행위를 하면서 고의나 과실로 개업공인중개사로서 확인·설명의무를 위반했다고 볼 여지가 크다"고 지적했다.

이에 따라 원심이 "공인중개사법이 요구하는 개업공인중개사의 의무에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"며 재판을 다시 하도록 했다.

이번 판결은 다세대 주택 공동저당 관련 공인중개사의 의무를 판시한 첫 사례다.

leslie@tf.co.kr

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