서대문구 현저동 1-5번지 일대 1호 대상지 선정
[더팩트ㅣ정소양 기자] 서울시 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 정비하는 '모아주택' 사업에 속도를 내고 있다.
서울시는 19일 '모아주택 활성화 방안'을 발표하고, 서대문구 현저동 1-5번지를 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다.
시는 이번 대책을 통해 모아주택 평균 분담금을 약 7000만원 줄이고, 착공까지 걸리는 사업기간도 최대 2년 단축하겠다는 방침이다. 향후 서울 전역에서 11만7000호의 모아주택 공급이 가능할 것으로 보고있다.
◆'똥골마을' 1호 적용지…노후·무허가 밀집지역 집중 정비
1호 대상지로 선정된 현저동 1-5번지 일대는 20년 넘게 방치된 무허가 건물 밀집 지역으로, 노후 건축물 비율 100%, 무허가주택 비율은 85%에 달한다. 시는 주거 안전 확보를 위해 정비가 시급하다고 판단했다.
모아주택은 기존 재개발보다 신속히 추진되며, 기반시설까지 함께 개선되는 게 특징이다. 2022년 도입 후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진 중이며, 모아주택은 166곳에 3만4811세대가 조합 설립 인가를 받아 2026년까지 목표였던 3만호를 이미 초과 달성했다.
◆사업성 보정부터 금융·절차 혁신까지…속도전 위한 '풀패키지'
이번에 발표한 '모아주택 활성화방안'의 핵심은 가속도다.
우선 기존 대규모 재개발·재건축에만 적용하던 '사업성 보정계수'를 모아주택에도 도입해 사업성을 높인다는 계획이다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 대다수 사업지가 '사업성 보정계수' 적용을 통해 혜택을 받을 것으로 보인다.
'사업성 보정계수'란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구로 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다.
시는 이미 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5 적용 후 자체 시뮬레이션을 한 결과 비례율이 평균 13%포인트 상승하고, 주민 평균 분담금이 7000만원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다.
또한 간선도로변, 역세권, 준주거지역 등 우수 입지에 대해 용적률 상향을 통해약 7000호의 추가 공급 기반도 확보할 예정이다.
사업 초기 동력확보를 위한 금융지원도 확대한다. 우선 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시-SH-금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다.
행정절차도 대폭 혁신한다. 그동안 이원화됐던 '모아타운 관리계획'과 '모아주택 건축계획'을 병행수립해 사업 계획 기간을 최대 1년가량 줄인다. 관리계획 품질도 높인다는 전략이다.
이와 함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립 과정, 조합 사업비 지원을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략 건축계획, 추정분담금 산정 등 전문적인 분야에 대해 직접적인 지원을 펼쳐 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다.
서울주택도시공사(SH)는 사업성 분석 서비스 대상을 확대해 모아타운·모아주택에 대한 정밀진단을 제공하고, 조합 동의율이 50%를 넘을 경우 용적률 인센티브, 면적 확대, 저리 융자 등 다양한 혜택도 제공할 예정이다.
jsy@tf.co.kr
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