은행·2금융권 모두 적용…DSR 중심 관리 원칙 유지
[더팩트ㅣ김정산·이선영 기자] 금융위원회가 부동산 시장 안정화를 후방지원하기 위해 가계대출 총량 관리 목표를 기존 1.5%에서 3%로 상향했다. 실수요자를 중심으로 대출 이용자의 불편이 완화될 전망이다.
13일 금융위원회에 따르면 올해 가계대출 증가율 관리 목표를 3% 수준으로 조정한다. 현재 가계대출 규모를 약 1800조원으로 보면 증가 여력은 약 60조원이다. 기존 1.5% 관리 당시 약 30조원에서 두 배가량 늘어난 수치다.
이번 조정은 지난 4~5월 이후 변화한 시장 상황을 고려해 책정했다. 금융위는 3%로 관리 목표를 높이더라도 중장기적으로 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 낮추겠다는 목표에는 문제가 없을 것으로 보고 있다.
이주비·중도금·잔금대출도 3% 총량에 포함된다. 다만 금융회사별 한도를 일률적으로 나누지는 않고 금융당국과 금융권 협의를 거쳐 구체적인 관리 방식을 마련할 예정이다. 금융위는 총량 여력이 확대되는 만큼 이른바 '대출 오픈런' 등 현장의 불편도 줄어들 것으로 기대하고 있다.
다음은 12일 신진창 금융위 사무처장과의 일문일답.
- 가계대출 총량 관리 목표를 기존 1.5%에서 3%로 높였다. 당초 목표를 너무 타이트하게 잡았던 것 아닌가.
1.5%를 설정했을 당시와 현재의 상황은 확연히 다르다. 당시에는 주택 거래량이 지금처럼 크게 늘지 않았지만 이후 4~5월부터 거래량이 증가했고, 자산시장과 주식시장 상황도 달라졌다. 특히 5~6월에는 자산시장 영향으로 신용대출도 크게 증가했다.
- 가계대출 총량을 3%로 늘리면 모든 금융회사의 한도도 기존보다 두 배로 늘어나는 것인가.
큰 틀에서는 1·2금융권 전체의 가계대출 총량 관리 수준이 기존보다 두 배 정도 늘어날 것으로 보면 된다. 다만 개별 금융회사별로는 차이가 있을 수 있다. 상반기 대출 취급 추이나 금융회사의 대출 특성, 기존 페널티 등에 따라 달라질 수 있다. 현재 가계대출 규모를 약 1800조원으로 보면 1%가 약 18조원이다. 기존 1.5% 관리 때는 증가 여력이 약 30조원 내외였고, 3%로 확대하면 약 60조원 내외가 될 것으로 보고 있다.
- 이주비·중도금·잔금대출은 3% 총량에 포함되는가. 별도 한도를 부여하는 것인가.
이주비·중도금·잔금대출도 3% 총량에 포함된다. 다만 이를 금융회사에 어떤 방식으로 적용하고 관리할지는 금융당국과 금융권이 협의해 구체화할 예정이다. 기계적으로 이주비 얼마, 중도금 얼마, 잔금 얼마씩 한도를 나누는 방식은 어렵다. 실거주 목적의 필요한 대출이 불편해지지 않도록 운영하는 것이 기본적인 방향이다.
- 대출 총량이 두 배로 늘어나면 이른바 '대출 오픈런'도 줄어들 수 있나.
총량 자체가 두 배로 늘어나는 만큼 은행뿐 아니라 전 금융권에서 대출 여력이 확대될 것으로 본다. 현장에서 대출을 받기 위해 새벽부터 줄을 서는 등의 불편도 상당 부분 줄어들 것으로 기대한다. 다만 대책 발표 이후 실제 현장에서 어떤 문제가 발생하는지는 지속적으로 모니터링할 계획이다.
또한 현재로서는 신용대출 총량을 별도로 관리할 계획은 없다. 전체 가계대출 총량을 금융회사들이 자율적으로 관리하는 방식으로 운영할 예정이다. 모든 은행이 모든 단지의 이주비·중도금·잔금대출을 취급하는 것이 아닌 만큼 금융회사별 상황에 따라 자율적으로 관리할 수 있다고 본다.
- 가계대출 총량 관리에는 상호금융 등 2금융권도 포함되나.
당연히 포함된다. 이번 정책 기조가 은행뿐 아니라 전체 금융권에 적용되는 만큼 1금융권과 2금융권 모두 총량 관리 수준이 기존보다 완화될 것으로 본다.
- 청년·신혼부부 등 정책대출이 늘어나면 주택도시기금 여유자금이 부족해질 수 있다는 우려가 있다.
주택도시기금과 주택금융공사의 재원은 구분해서 봐야 한다. 주택도시기금은 국민들의 청약저축 등을 재원으로 정책사업을 수행하고 있으며 최근 재정 상황이 다시 호전되고 있다. 이번 대책에서 활용하는 주택금융공사의 기금 건전성은 상당히 양호하다.
법적으로 운용할 수 있는 여력 가운데 현재 보증에 활용하고 있는 규모는 10% 이하 수준이어서 추가 공급에 따른 재원 문제가 크지 않다. 또 국민연금 적립금을 주택 공급에 활용하는 방안에 대해서는 금융당국이 구체적으로 검토하고 있는 사안이 아니다.
- 청년미래 보금자리론의 대상 주택을 4억원 이하로 정한 이유는 무엇인가.
수도권과 지방을 구분하지 않는 이유는.수도권과 지방을 구분하지 않고 4억원 이하로 적용한다. 청년들이 월세로 약 80만~100만원을 부담하는 수준의 원리금을 내면서 주택을 소유할 수 있도록 한다는 정책 취지를 고려했다. 현재 금리 수준에서 6억원 상당의 주택을 30년 만기로 구입할 경우 원리금 부담이 상당히 커진다. 또 청년들이 선호하는 서울·수도권의 역세권 소형 오피스텔 가격 등을 살펴봤다. 수도권 전체로 보면 소형 오피스텔 가격이 약 3억원 수준인 점도 고려했다. 실제 청년들이 선호하는 주택 가격과 월 원리금 부담 등을 종합적으로 감안해 4억원이라는 기준을 정했다.
- 청년미래 보금자리론이 비아파트로 한정되면 청년들이 비아파트에만 살게 되는 것 아니냐는 우려가 있다.
현재도 디딤돌대출과 보금자리론 등에는 아파트와 비아파트를 구분하지 않는 정책금융 상품이 있다. 이번 상품은 청년들이 월세로 80만~100만원을 부담하는 대신 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하되, 생애최초 주택구입 관련 지원을 소진하지 않도록 설계했다. 우선 2년간 비아파트를 대상으로 운영한 뒤 시장 상황과 정책 효과를 보고 아파트까지 확대할 수 있다. 비아파트를 영원히 배제한다는 의미는 아니다.
- PF 자기자본비율 규제를 한시적으로 유예하면 향후 부실을 키울 가능성은 없나.
이번 조치가 추가적인 PF 부실 요인이 돼서는 안 된다는 원칙은 분명하다. 이에 따라 자기자본비율 규제 유예는 주거 사업장에 한정하고 2년 정도 한시적으로 적용한다. 현재 PF 부실의 핵심은 비주거 사업장과 지방 사업장에 집중돼 있다. 따라서 상대적으로 건전성 부담이 덜하고 주택 공급 촉진이 시급한 주거 사업장에 대해서만 한시적으로 규제를 유예하는 것이다. 상호금융과 저축은행 등에 적용되는 부동산·건설업 대출 포트폴리오 규제 등은 계속 유지된다.
- 수도권 규제지역의 비거주 1주택자 전세대출 규제 대상은 얼마나 되나.
정확한 규모를 파악하기는 어렵다. 현재 파악 가능한 것은 수도권 규제지역에서 아파트와 관련해 전세대출을 받은 규모가 약 9조6000억원, 차주가 약 6만명 수준이라는 정도다. 다만 이 가운데 실제로 해당 주택에 거주했는지 여부까지 금융당국이 파악하기는 어렵기 때문에 정확한 규제 대상 규모를 산출하기는 어렵다.
- 보금자리론의 신혼부부 소득 기준을 완화하면 대상자가 얼마나 늘어나는가.
현재 정확한 규모를 파악하기는 어렵다. 혼인신고를 하지 않은 경우까지 포함해 전체 대상자의 소득 수준을 금융당국이 파악하기 어렵기 때문이다. 오는 10월부터 제도를 운영하면서 기존 보금자리론 취급 상황과 소득 수준 등을 비교하면 실제 수요가 어느 정도 늘어나는지 확인할 수 있을 것으로 본다.
- 보금자리론 주택가격 기준을 6억원에서 더 높여달라는 요구도 있는데 검토했나.
주택가격이 올랐다고 해서 보금자리론의 주택가격 기준을 무조건 높이기는 어렵다. 보금자리론은 상대적으로 금리가 낮고 LTV도 완화돼 있기 때문에 주택가격 기준을 올리면 주택시장에 미치는 영향도 함께 고려해야 한다. 주택가격 상승을 이유로 대출 한도를 계속 높이는 것은 부동산시장 안정이라는 정책 목표와 충돌할 수 있다. 장기적으로는 상환능력에 맞게 부채를 활용해 주택을 구입할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다.
- 이번 대책으로 부동산 토론회에서 제기된 대출 관련 불편이 모두 해소될 수 있나.
부동산 토론회에서 가장 많이 제기된 불만 가운데 하나가 대출 관련 불편이었다. 대출을 원하는 사람이 많고 원하는 만큼 대출을 받지 못하는 현실도 인정한다. 그러나 대출을 원하는 모든 사람에게 제한 없이 대출을 제공할 수는 없다. 장기적으로는 DSR을 중심으로 '갚을 수 있는 만큼 빌린다'는 원칙을 유지해야 하고, 부동산시장 상황도 함께 고려해야 한다. 따라서 토론회에서 제기된 모든 요구를 그대로 받아들이기는 어렵다. 금융당국은 대출 이용자의 불편을 줄이면서도 부동산시장 안정과 가계부채 관리를 함께 달성하는 방향으로 제도를 운용할 계획이다.
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