서울주택도시공사(SH)는 다음달 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택에 대한 본청약을 진행할 예정이다. 사진은 고덕강일3단지 조감도. /SH

[더팩트｜황준익 기자] 서울 강동구 고덕강일3단지 당첨자들이 다음달 본청약을 앞두고 현금 확보에 비상이 걸렸다. 정부가 사전청약 당시 홍보한 금융지원 조건이 실제 대출 과정에서는 다르게 안내되면서다. 담보인정비율(LTV) 축소, 방공제 적용 등으로 애초 계획보다 1억원이 넘는 현금을 마련해야 하는 처지에 놓였다.

20일 부동산업계에 따르면 서울주택도시공사(SH)는 다음달 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택에 대한 본청약을 진행할 예정이다.

토지임대부 분양주택은 토지소유권은 주택건설사업 시행자가 가지고 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가진다. 땅값이 빠져 합리적인 가격으로 공급함으로써 무주택 시민들의 주거 사다리 역할을 할 수 있는 주택으로 꼽힌다. 입주자는 40년간 거주할 수 있고 최대 40년 갱신이 가능하다.

SH는 2023년 2월 전용면적 59㎡ 715가구 중 500가구에 대한 사전예약을 받았다. 당시 모집공고에 따르면 추정분양가는 3억5537만원, 추정토지임대료는 월 40만원이다. 사전예약 당시 평균 경쟁률 40대 1을 기록하며 높은 관심을 받았다.

특히 고덕강일3단지는 국토교통부가 '뉴:홈 나눔형' 주택으로 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 나눔형 주택은 시세 70% 이하 분양, 최대 5억원(LTV 최대 80%), 1.9~3.0% 고정금리형 전용 모기지(만기 40년)가 지원된다.

하지만 시중 은행들은 지난달 22일부터 디딤돌대출 대상에 토지임대부 분양주택도 포함된다고 안내했다. 대출 기간(최대 30년) 및 금리를 일반 디딤돌대출 수준으로 하고 LTV를 최대 60%까지 적용하기로 했다. 국토부가 약속했던 기존 조건과 비교해 LTV와 대출 기간이 축소된 것이다.

방공제도 문제다. 일반적인 아파트와 달리 모기지신용보증(MCG) 가입은 불가능하기 때문이다. 했다. MCG는 주택담보대출을 받을 때 소액임차보증금 공제분(방공제)을 보완해 대출 한도를 늘려주는 보험·보증 상품이다. 가입이 제한되면 방공제 금액을 제외한 대출이 가능해지면서 실제 대출금액은 줄어든다. 서울 방공제는 5500만원이다.

한 고덕강일3단지 사전예약 당첨자는 "시중 금리 인상 기조와 정부의 대출 규제 때문에 저금리 혜택을 온전히 누리기 어렵다"며 "토지임대부는 집주인의 의무 거주가 필수이고 임대가 원천 금지돼 있는데 대출금을 5500만원이나 깎아버리는 황당한 모순이 발생했다"고 지적했다.

그러면서 애초 약속했던 뉴홈 전용 장기 저리 모기지론 출시, 토지임대부 주택에 대한 예외적 MCG 보증 가입 허용 등을 요구했다.

결국 분양가 3억5000만원 기준으로 LTV 80%와 방공제가 면제되면 필요한 현금은 7000만원이지만 LTV 60%+방공제가 적용되면 1억95000만원의 현금이 필요하다.

SH 관계자는 "이 부분은 시행사인 SH가 아닌 국토부에서 제도 개선이 이뤄져야 하는데 현재 국토부 담당 부서가 논의 중인 것으로 안다"고 말했다.

이같은 논란은 고양창릉 S-3블록 나눔형 분양주택에서도 발생한 바 있다. 지난달 30일 올라온 고양창릉 S-3블록 나눔형 분양주택 본청약 공고문에는 관련 대출상품으로 일반 정책대출인 '디딤돌 대출'이 안내됐다. 연 1.8~4.5%의 금리가 적용되며 대출 한도 최대 4억원, LTV는 최대 70%로 제한된다.

2022년 12월 사전청약 공고문에는 연 1.9%~3.0%의 고정금리와 최장 40년 만기로 LTV 80%(한도 5억원)까지 지원한다고 명시돼 있었다.

이에 대한 문의가 잇따르자 국토부는 지난 7일 "사전청약 당첨자에게는 당초 약속드린 바와 같이 모두에게 주택도시기금 전용 모기지를 최대 5억원 한도 내(LTV 80%, DSR 미적용)에서 차질없이 지원할 계획"이라고 밝혔다.

다만 "금리, 만기 등 세부 대출조건은 시장상황 변동 등을 감안해 대출 신청 시점의 디딤돌 대출 요건을 적용할 예정"이라며 "향후 공급 예정인 뉴:홈 나눔형, 선택형 분양주택 입주자모집공고 시에도 위 사항을 반영해 공고할 계획"이라고 설명했다.

부동산업계 관계자는 "금리 등 핵심 조건이 여전히 확정되지 않은 만큼 결국 애초 약속했던 조건과는 다르게 됐다"며 "일관성 없는 정책으로 수분양자들이 자금 조달 피해를 보고 있다"고 말했다.

plusik@tf.co.kr

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