국토부 "주택시장 과열에 대응하기 위한 조치"
☞<상>편에 이어
[더팩트ㅣ정리=송다영 기자] 규제를 강화하면 집값을 잡을 수 있을까요. 이재명 정부가 또다시 부동산 규제의 칼을 빼 들었습니다. 서울을 넘어 동탄·기흥·구리까지 규제지역으로 묶고 대출·세금·거래를 한꺼번에 조였습니다. 그러나 시장에서는 "규제만으로는 한계가 있다"는 목소리가 여전합니다. 이번 정책이 집값을 안정시킬 수 있을지 짚어보겠습니다.
◆ 세 번째 규제 강화에도 반복된 '풍선효과'
-어디까지 규제망이 넓어진 건가요.
-이재명 정부는 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 지정 효력은 이달 1일부터 발생했고요. 이들 지역은 5일부터 2027년 말까지 토지거래허가구역으로도 지정됩니다.
이로써 경기도 규제지역은 기존 12곳에서 15곳으로 늘었습니다. 서울은 기존 25개 자치구 전체가 규제지역으로 유지됩니다.
-왜 하필 동탄·기흥·구리였나요.
-정부가 집값 상승세가 가장 가파른 지역으로 판단했기 때문입니다.
동탄은 반도체 산업 투자와 GTX-A 개통 기대감이 맞물리며 올해 들어 집값 상승폭이 크게 확대됐습니다. 기흥 역시 반도체 산업 배후 수요가 유입됐고 구리는 서울 접근성과 개발 기대감으로 상승세가 이어졌습니다.
정부는 이들 지역에서 투기성 거래가 늘어날 가능성이 크다고 판단했습니다. 국토부는 투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하고 주택시장 과열에 대응하기 위한 조치라고 설명했습니다.
다만 시장에서는 벌써 또 다른 풍선효과를 우려하는 목소리가 나옵니다. 동탄·기흥·구리가 묶이자 남양주 다산·별내신도시와 안양 만안구 등 규제 사각지대로 수요가 옮겨가는 움직임이 감지되고 있습니다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 있다"고 진단했습니다.
-규제지역이 되면 무엇이 달라지나요.
-한마디로 금융·세제·청약 규제가 동시에 강화됩니다.
무주택자가 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV) 상한이 기존 70%에서 40%로 축소됩니다. 주택담보대출 한도는 집값에 따라 최대 6억원·4억원·2억원으로 차등 제한됩니다. 유주택자는 주택 구입 목적으로 신규 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
다주택자에게은 취득세와 양도소득세 중과가 적용됩니다. 청약 역시 1순위 자격 요건이 강화되고 청약 재당첨이 제한됩니다. 토지거래허가구역에서 집을 사면 2년간 실거주 의무도 부여됩니다.
-그런데 이번이 벌써 세 번째 규제 아닌가요.
-맞습니다. 시장에선 사실상 세 번째 규제 강화라는 평가가 나옵니다.
정부는 지난해 6·27 대책으로 대출을 조였고 이어 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대했습니다.
그러나 집값 상승세는 꺾이지 않았습니다. 결국 이번에는 동탄·기흥·구리까지 규제 범위를 넓히며 다시 한번 시장 안정에 나섰다고 볼 수 있습니다.
◆ 중·장기적 집값 안정 방안..."시장이 체감할 수 있는 공급 정책"
-그런데 왜 집값은 계속 오르는 걸까요.
-규제가 집값을 잡기보다 수요를 다른 지역으로 옮기는 풍선효과가 반복됐기 때문이라는 분석이 나옵니다.
실제로 강남권 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 수도권 남부로 매수세가 이동했습니다. 여기에 반도체 투자와 GTX 등 개발 호재까지 겹치면서 동탄과 기흥 등 지역까지 집값이 빠르게 올랐습니다. 정부가 강력한 규제 정책을 내놨음에도 집값 상승세를 막지 못하고 있는 것입니다.
한국부동산원이 발표한 ‘2026년 6월 5주차 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 올랐습니다. 경기 역시 0.19% 오르며 상승 흐름을 이어갔습니다.
수도권 전반에서 상승세가 이어지는 가운데 동탄과 기흥, 분당 등 일부 지역이 가격 상승을 주도했습니다. 교통 접근성과 개발 기대감이 맞물린 지역을 중심으로 매수세가 유지되면서 서울과 경기 일부 지역의 집값 상승 흐름이 지속되는 양상입니다. - 전문가들 의견은요.
-전문가들은 규제만으로는 한계가 있다고 입을 모읍니다.
양지영 전문위원은 "주택가격은 공급 확대와 금리, 대출 규제, 경기 여건이 함께 영향을 미친다"며 "정부가 약속한 공급 확대가 실제 입주로 이어질 것이라는 신뢰를 시장에 주는 일이 가장 중요하다"고 말했습니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가는 일시적으로 시장 거래를 억누르는 조치이며 가격변동의 방향성 자체는 여전하다"며 "물가, 유가, 환율 같은 외부요인만 봐도 실무자산의 가격변동을 예상할 수 있다"고 전했습니다.
-끝으로 규제말고 공급 정책 관련해선 정부 입장이 있나요.
-국토부는 수도권 공급 확대와 매입임대 6만6000가구+α 공급을 차질 없이 추진한다는 계획입니다.
도시형생활주택과 오피스텔 규제를 완화하고 범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터를 운영해 사업 지연 요인도 해소하겠다는 방침도 밝혔습니다. 정부 정책 기조는 분명합니다. 김용범 청와대 정책실장은 지난달 24일 "닥치고 지어야 한다"며 공급 확대 필요성을 강조했습니다. 정부도 공급을 늘리지 않고는 집값 안정이 어렵다는 인식을 공유하고 있는 셈입니다.
결국 승부처는 규제가 아니라 공급입니다. 반복된 규제보다 시장이 체감할 수 있는 공급 확대가 실제로 이뤄질 수 있을지가 정부 부동산 정책의 성패를 좌우할 전망입니다.
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