[더팩트ㅣ박지웅 기자] 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 사실상 막힌다. 일부 예외를 제외하면 대출을 유지하려면 주택을 처분하거나 현금 상환에 나서야 하는 구조다.
16일 금융당국과 금융권에 따르면 '2026년도 가계부채 관리 방안'이 17일부터 시행된다. 이번 대책의 핵심은 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 제한하는 데 있다.
은행은 만기 도래 시 차주 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택 수를 확인하고 다주택자 여부를 판단한다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 적용된다. 법인 임대사업자 등 시스템 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 다주택자가 아님을 입증해야 하며, 허위 확인 시 기한이익상실 등 불이익을 감수해야 한다. 관련 절차를 거부할 경우 만기 연장은 불가능하다.
예외는 제한적으로만 인정된다. 어린이집, 민간건설임대주택, 인구감소지역·관심지역 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 보유 주택 수 산정에서 제외되며 만기 연장도 허용된다. 전매제한이나 실거주의무 등 법령상 처분이 어려운 경우도 예외에 포함된다.
세입자가 거주 중인 경우에는 임대차 계약 종료 시점까지 규제가 유예된다. 정책 발표일(4월 1일) 기준 유효한 계약은 물론, 시행 전날까지 이뤄진 묵시적 갱신도 인정된다. 특히 7월 31일까지 계약이 종료되는 경우 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 최대 2028년 7월까지 대출 연장이 가능하다.
다만 대부분의 경우에는 규제가 그대로 적용된다. 금융당국은 주택 매각이 지연되는 경우도 예외로 인정하지 않기로 했다. 매수자가 없어 처분이 늦어지더라도 만기 연장은 불가능하며, 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 한다.
규제 회피도 쉽지 않다. 임대사업을 중단하더라도 대출 취급 당시 기준이 적용되며, 제3자 담보를 활용한 대출 역시 차주가 다주택자라면 규제 대상이다. 대출 증액이 없더라도 타행 대환이나 동일 은행 내 갈아타기 모두 제한된다.
또 비주택 담보대출에 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우도 규제 대상에 포함된다. 이번 조치는 다주택자 레버리지를 억제해 가계부채 증가세를 차단하려는 의도로 풀이된다.
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