임차인들 "기준 불분명" 호소
[더팩트｜황준익 기자] 경기도 성남시 고등동 민간임대아파트 '판교밸리제일풍경채' 분양전환가격을 둘러싼 논란이 지속되고 있다. 임차인들은 "법원이 직접 산정한 감정가가 판결에 반영되지 않았다"며 반발하고 있다.
29일 업계에 따르면 수원지방법원 성남지원 제3민사부는 지난 10월 31일 성남시 고등지구 S-1블록 판교밸리제일풍경채 임차인들이 시행사를 상대로 제기한 정당한 분양전환가격 확인 및 소유권 이전 등기 청구 소송에서 원고 청구를 모두 기각했다.
이번 소송은 전국적으로 확산 중인 민간임대아파트 분양전환가격 분쟁 가운데 법원의 판단을 구한 사례로 향후 유사 분쟁에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다는 점에서 이목을 끌었다.
쟁점은 4년 민간임대아파트의 분양전환가격을 어떤 기준으로 산정할 수 있는지였다. 임차인 측은 계약 당시 시행사로부터 "시세의 약 80% 수준에서 분양전환이 이뤄질 것"이라는 설명을 들었다며 감정평가를 통해 산정된 가격을 분양전환가로 인정해 달라고 요구했다.
반면 시행사는 계약서에 명시된 '분양전환 가격은 임대사가 정한다'는 조항을 근거로 자체 산정한 가격을 제시해 왔다. 시행사는 1심 변론 과정에서 약 11억2000만원 수준의 매매 이행 금액을 제시한 것으로 알려졌다.
재판부는 지난해 4월 분양전환 시점의 시세를 확인하기 위해 법원 감정평가를 실시했고 그 결과 해당 아파트의 감정가는 약 10억2000만원으로 산정됐다. 다만 이 감정가를 기준으로 분양전환가격의 적정성을 판단하지 않았다. 재판부는 시행사가 제시한 가격과 법원 감정가의 차이가 "크지 않다"는 취지로 판단했다.
이에 대해 임차인들은 "법원이 직접 감정을 시행해 시세를 확인해 놓고도 그 결과를 토대로 분양전환가격의 합리성을 판단하지 않은 것은 납득하기 어렵다"고 주장한다.
특히 임차인들은 판결이 분양전환가격의 현실적 부담을 충분히 고려하지 않았다고 지적한다. 한 임차인은 "판결문에서는 1억원가량의 차이가 형평을 해칠 정도는 아니라는 취지로 판단했지만 중산층·서민 가구에 1억원은 결코 가볍지 않은 금액"이라며 "이런 판단이 반복될 경우 민간임대 제도의 취지 자체가 흔들릴 수 있다"고 말했다.
임차인들에 따르면 2022년 분양 당시 시행사는 지난해 분양전환시 감정평가액을 기준으로 분양하겠다는 취지의 안내를 해왔다. 1심 판결 이후 시행사가 임차인에게 제시하고 있는 분양전환가는 12억5000만~12억7000만원으로 법원주관 감정평가액보다 2억원 이상 차이가 난다. 시행사가 1심에서 주장한 동시매매 이행금액인 11억2000만원보다도 1억원이상 많다.
임차인들은 현재 항소를 준비 중이며 항소심에서는 분양전환가격 산정 기준의 명확성과 민간임대 제도의 공공성에 대한 재판부의 판단을 다시 구하겠다는 입장이다. 시행사는 1심 승소 후 임차인들에게 임대차계약 갱신거절과 함께 내년 4월 19일까지 퇴거하라고 통보했다.
업계 관계자는 "민간임대 분양전환가격을 둘러싼 분쟁이 반복되는 것은 법과 제도가 분양전환가 산정 기준을 명확히 제시하지 못하고 있기 때문"이라며 "성남·판교처럼 집값이 높은 지역일수록 분쟁 가능성이 더 크다"고 말했다.
한편 판교밸리제일풍경채는 2020년 준공된 543가구 규모의 민간임대아파트다. 2017년 12월 4년 임대 후 우선분양전환 조건으로 입주민을 모집했고 2020년 4월 입주했다. 입주 당시 보증금은 5억5000만원(월 30만원)이다. 시행사는 성남고등S1PFV다. 2021년 사업 주체였던 HMG가 성남고등S1PFV 지분을 메테우스자산운용사(사모펀드)에 매각했다. NH투자증권이 수탁사로 참여하고 있다.
plusik@tf.co.kr
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