무주택 실수요자 중심 재편…자금력·가점 관리 핵심
[더팩트｜이중삼 기자] 올해 분양시장은 상반기 탄핵 정국과 6월 조기 대선이 마무리되며 정치적 불확실성은 해소됐지만, 금융 규제와 건설 경기 둔화, 지방 청약 수요 위축, 미분양 부담 등 구조적 불안 요인은 여전히 남았다. 이 여파로 청약시장은 이른바 '똘똘한 한 채' 선호가 한층 강화됐고, 수요가 우량 단지로 쏠리는 흐름이 뚜렷해졌다.
15일 부동산R114 분석에 따르면 내년 분양시장은 변곡점을 맞을 가능성이 크다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 자금 조달 환경이 급격히 악화됐기 때문이다. 대출 규제와 청약 요건 강화가 동시에 작동하며, 분양시장은 현금 여력이 있는 무주택 실수요자 중심으로 빠르게 재편될 전망이다.
올해 전국 아파트 분양 물량은 예정 물량을 포함해 22만6719가구로, 전년보다 1만7906가구 줄었다. 상반기 공급은 7만255가구에 그쳤지만, 하반기에는 15만6464가구가 쏟아지며 전체 물량의 약 70%가 하반기에 집중됐다. 대출 규제 강화 기조 속에 탄핵 정국과 조기 대선이 겹치며 분양 시기를 늦춘 단지가 적지 않았던 영향이다.
지역별로는 수도권이 13만6799가구로 전체의 절반 이상을 차지했다. 경기는 10만1183가구를 기록해 지난 2021년 이후 4년 만에 최대치를 나타냈다. 서울은 강남3구 6700여 가구를 포함해 1만5461가구가 공급됐다. 지방은 부산·충남·경남·충북 순으로 공급이 많았다. 미분양 부담이 큰 대구와 강원 지역은 공급 조절 기조가 이어졌다.
◆ 전국 청약 경쟁률 7.20대 1…서울 공급 줄고 경쟁 격화
공급 선행 지표로 꼽히는 착공 물량은 감소 흐름이 뚜렷하다. 국토교통부에 따르면 지난 10월까지 전국 아파트 착공 물량은 16만2496가구로, 전년 같은 기간보다 13% 이상 감소했다. 착공 물량은 2022년 이후 4년 연속 30만 가구를 밑돌 가능성이 크다. 이 여파로 내년 수도권 입주 물량도 축소 흐름이 이어지며 신축 단지 희소성이 더욱 부각될 전망이다.
이재명 정부는 9·7 대책을 통해 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 계획을 제시했다. 공급 관리 기준을 인허가에서 착공으로 전환하고, LH가 공공택지를 직접 시행해 공급 속도를 높인다는 구상이다. 다만 LH 직접 시행의 효율성과 민간 참여 유인책 마련은 향후 과제로 남아 있다.
올해 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 7.20대 1로 집계됐다. 수도권은 10.07대 1, 지방은 4.53대 1로 격차가 컸다. 서울 평균 경쟁률은 146.64대 1로 4년 만에 최고치를 기록했다. 한강벨트 인접 지역을 중심으로 신축 선점 수요가 몰리며 성수동·잠실·반포·방배·영등포 일대 주요 단지는 수백 대 일 경쟁률을 보였다. 지방에서는 청주테크노폴리스와 대구 수성구 등 신흥 주거지와 노후 주택 밀집 지역의 신축 단지가 상대적 강세를 나타냈다.
전문가들은 내년 분양시장이 규제 강화와 제도 변화 영향으로 청약 전략 전반의 재정비가 불가피하다고 진단한다. 수도권 선호 지역 민영아파트 청약을 노린다면 충분한 자금 조달 능력과 1순위 자격 요건, 70점대 가점 확보가 사실상 필수 조건으로 떠올랐다는 평가다. 대출 한도 축소와 실거주 의무 부과로 청약 통장 사용 역시 더욱 신중해질 전망이다.
백새롬 부동산R114 책임연구원은 "정부는 2026년 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지에서 공공분양주택 2만9000가구 공급을 예고했다. 공공주택 확대와 청약 제도 개편이 병행되며 청년·신혼부부·출산 가구의 진입 기회는 확대될 가능성이 크다"며 "비수도권 시장에서는 입지와 개발 호재, 분양가 경쟁력을 기준으로 한 '핀셋 청약' 흐름이 이어질 것"이라고 말했다.
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