15억 원 이상 주택도 LTV 50% 적용
[더팩트ㅣ최지혜 기자] 정부가 부동산 대출규제 완화에 나서면서 주택 대기수요자들의 숨통이 트일 것이라는 기대감이 나온다. 다만 일부 대출규제가 남아있는 데다 금융당국의 고금리 기조가 이어지고 있어 이번 대출규제 완화가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다.
28일 금융위원회와 국토교통부에 따르면 정부는 전날 윤석열 대통령의 주재로 제11차 비상경제민생회의를 진행하고 부동산 금융 규제 완화 방안을 밝혔다. 1주택자와 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 완화하고 15억 원이 넘는 아파트에도 주택담보대출(주담대)을 허용한다. 분양 아파트에 대해선 중도금 대출 제한 기준을 12억 원으로 3억 원 높인다.
현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역에서 LTV가 70%를 적용받고 있다. 규제 지역위 경우 20~50%가 적용된다. 지난 8월부터는 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 LTV 상한이 80%로 상향됐다. LTV는 담보 대비 대출금액의 비율로 주담대의 대출 한도를 산출하는 기준이다. 고가 아파트에 대해서도 주담대가 허용된다. 현재는 투기·과열 지구에서 매매가격이 15억 원을 넘는 아파트를 매입할 경우 주담대가 나오지 않는다.
또 안심전환대출 지원 자격도 완화된다. 최근 금리가 빠른 속도로 오른 것에 대한 조치다. 안심전환대출은 제1·2금융권에서 받은 변동·혼합형 금리 주택담보대출을 주택금융공사의 연 3.8%(10년)∼4.0%(30년) 수준의 장기·고정금리로 바꿔주는 정책 모기지다. 현재는 부부합산소득 7000만 원 이하인 1주택자는 기존 대출 잔액 범위에서 최대 2억5000만 원까지 대출이 가능하다. 매입하는 주택 가격은 4억 원 이하여야 한다. 정부는 자격 요건을 완화해 주택 가격 기준을 6억 원, 부부합산소득을 1억 원, 대출한도를 3억6000만 원으로 확대할 계획이다.
미분양 아파트가 급증하는 상황에 대응하기 위해 중도금 대출 규제도 완화한다. 현재 중도금 대출이 막히는 기준을 분양가 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 조정한다. 계약금과 중도금이 아파트 분양가의 70%가량을 차지하는 만큼 수분양자의 부담이 다소 경감될 예정이다.
전문가들은 이번 규제완화 방안을 긍정적으로 보고 있지만 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 내다보고 있다. 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 그대로 적용되고 있어 소득이 높지 않은 서민층은 대출 한도가 크게 상향되지 않는다. 현재 총 대출액이 1억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 초과할 수 없다.
또 금융당국의 금리인상이 예상돼 주택수요자들의 대출이자 부담도 여전하다. 한국은행은 지난 12일 기준금리를 한 번에 0.5%포인트(p) 올리는 ‘빅스텝’을 밟았다. 이에 따라 한국 기준금리는 2012년 이후 10년 만에 3.00%대로 올랐다. 기준금리가 오르자 주택담보대출 금리도 고공행진 중이다. 지난달 예금은행의 주택담보대출 금리는 4.79%로 2012년 5월(4.85%) 이후 최고치를 기록했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "매매가격 15억 원 이상 아파트 매입에 있어서 LTV를 완화한다 해도 현재는 강화된 DSR규제가 적용되고 있는데다 금리가 10%까지 오를 수 있다는 우려가 나올 정도로 고금리 상황이 이어지고 있어 거래절벽 현상이 크게 개선되기는 힘들 것으로 보인다"며 "특히 DSR규제를 적용받으면 차주별 대출 한도가 크게 늘어날 수 없어 시장에 미치는 영향은 적을 것"이라고 설명했다.
함영진 직방데이터랩장은 "이번 완화책은 주택시장의 후방산업에까지 영향을 주고 있는 아파트 입주적체 문제와 냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금부담을 낮추려는 정책"이라며 "주택거래의 인위적 활성화나 고가주택의 집값 재불안 가능성은 제한적일 것"이라고 풀이했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제완화의 내용이 비중있게 다뤄지는 것은 시장의 연착륙을 유도하려는 정부의 시도라는 측면에서 긍정적"이라며 "특히 15억 원 초과 아파트에 대해서도 LTV 50%를 적용하는 것은 파격적인 정상화 방안"이라고 분석했다. 다만 "금융규제 정상화가 진행되고 있으나 DSR규제 등은 여전해 주택수요자의 대출여건은 여전히 위축된 상태"라며 "시장에 의미있는 영향을 주기 위해서는 향후 추가 조치가 필요할 것"이라고 설명했다.
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