서울 아파트 83.5% 6억 원 초과
[더팩트ㅣ최승현 인턴기자] 금융당국이 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 확대 적용하겠다고 밝히면서 무주택자들의 시름이 깊어지고 있다. 치솟는 집값에 비해 소득 상승률은 미미한 상황에서 내 집 마련 사다리는 완전히 끊기는 모양새다.
지난달 29일 금융위원회는 오는 7월부터 기존 금융기관 단위로 적용해 온 DSR 규제를 개별 차주로 대폭 확대한다고 밝혔다. 기존에는 투기지역·투기과열지구의 9억 원 초과 주택이나 연 소득이 8000만 원을 초과하는 고소득자의 1억 원 초과 신용대출에만 차주별 DSR 규제가 적용됐다.
DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 예를 들어 5000만 원을 버는 사람이 2000만 원을 대출 원금이나 이자를 갚아야 DSR이 40%로 추산된다. 이 경우 해마다 부담하는 원리금이 2000만 원을 넘으면 돈을 추가로 빌리는 것이 불가능하다.
주택담보대출의 경우에는 오는 7월부터 모든 규제지역의 6억 원 초과 주택까지 DSR 규제가 확대 적용될 예정이다. 이듬해 7월에는 총대출액이 2억 원을 초과하는 사람도 규제 대상이다. 2023년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 초과하는 사람에게도 DSR 규제가 전면 실시된다.
이번 DSR 규제강화로 소득이 높지 않은 무주택자들의 주택 마련이 더욱 어려워질 것으로 관측된다. DSR이 적용되면 연간 소득에 따라 대출 한도가 결정, 소득이 낮을수록 대출 한도는 줄어들기 때문이다.
지난 2월 기준 서울 아파트의 약 83.5%가 6억 원 초과 주택이다. 규제를 피할 수 있는 6억 원 이하 서울 아파트가 16.5%에 불과한 셈이다. 경기도 아파트의 경우에도 약 33.4%가 6억 원 초과 주택에 해당한다. 집값이 꾸준히 오르는 상황에서 DSR 규제는 무주택자에게 치명적일 수밖에 없다.
상당수 전문가들은 무주택자들이 임대주택에 종속되면서 자산 격차가 심화할 것이라는 전망을 내놓는다. 무주택자들은 대출 규제로 인해 집을 소유하기 어려워지면서 월세 등을 지속적으로 지불해야 하는 상황이지만, 소유주들은 집값이 증가해 자산을 증식한다는 분석이다.
송승현 도시와경제 대표는 "사회적으로 경제활동을 해야 하는 주체들이 주택을 마련해서 재산과 소득을 형성해야 하는데, DSR이 강화하면 주택 마련이 어려워지면서 계층 간 사다리가 사라지는 것"이라고 지적했다. 그는 "정부가 DSR 규제를 통해 부채조절을 하는 것이 금융 안정화로 이어지는 것인지, 오히려 개인의 부실한 재산 운영을 유도하는 것인지 따져볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
이와 관련 정부는 상환 능력이 과소평가되기 쉬운 청년층 등에 주거 사다리를 마련한다는 방침이다. 금융위는 소득이 적은 청년층에 대해서는 DSR 산정 시 '장래소득'을 인정해 대출 기준을 완화하겠다고 설명했다.
다만 장래소득 평가 기준이 특정 계층에게는 불리할 수 있다는 우려도 있다. 송승현 대표는 "미래소득을 평가하기 위해서는 직장 내 소득을 기준으로 조사해야 하는데, 일자리가 없는 계층, 소득 증빙이 어려운 자영업자들에게는 미래소득이 저평가될 수 있다"고 분석했다.
정부는 이밖에도 올해 하반기 청년(만 39세 이하)·신혼부부 대상 40년 만기 초장기모기지를 도입하기로 한 상태다. 주택담보대출의 만기를 늘려 청년·신혼부부의 원리금 상환 부담을 완화하기 위한 조치다. 현재 모기지 정책은 30년 만기까지만 제공된다.
그러나 이 같은 조치 또한 실효성은 크지 않을 것으로 추정된다. 초장기모기지는 만기만 연장되고 소득요건과 대출한도 등은 기존과 동일하다. 약정 만기가 길어지는 만큼 지불해야 할 이자 총액은 더 늘어날 수 있다는 게 업계 평가다.
shc@tf.co.kr
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