홍남기 "공공재건축 공공·일반분양 늘어 서로 이득…일부서 이미 문의"
[더팩트｜윤정원 기자] '공공참여형 고밀 재건축'이 모두를 위한 부동산 정책이라는 정부 주장에 여론이 들끓고 있다. 국민의 사유 재산에 왜 정부가 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 기부채납 등을 통해 숟가락을 얹고 실익을 챙기냐는 지적이다.
앞서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 8·4 부동산대책의 핵심인 공공참여형 고밀 재건축과 관련해 기대이익 환수가 과도한 것은 아니라고 주장했다. 늘어난 용적률의 70%까지 기부채납을 받기는 하지만 일반분양도 늘어나는 만큼 재건축 조합 역시 손해를 보는 것은 아니라는 이야기다.
홍 부총리는 지난 10일 정부 세종 청사에서 기자 간담회를 열고 "현재도 용적률을 250% 이상 확대하면 늘어난 용적률의 절반을 기부채납 형태로 환수하고 있다. 공공 재건축도 늘어난 용적률 중 50~70%를 기부채납으로 받지만 당초 기대이익 등에 대해서는 환수하지 않는다"며 "현행 방식에 의한 재건축보다 더 불리하지 않다"고 강조했다. 그는 "공공재건축과 관련해 상당 부분 이미 문의가 있고, 협의가 되는 것으로 알고 있다"고 부연했다.
정부의 말인즉슨, 용적률 180~200%인 구축아파트의 경우 기존 용적률이 300%까지 허용했으나 500%로 늘어나니 기부채납을 50% 해도 조합원으로서는 이익 아니냐는 논리다. 하지만 용적률 상향에 따라 세대수가 늘어나면 실내 편의시설이나 학교 등 인프라도 증가해야 하는 게 당연지사다. 기반시설을 늘리면 공용면적은 상당 부분 빠질 수밖에 없는 구조다. 또한 아파트를 고층으로 올리는 만큼 지반 다지기, 철골 구조, 설계 등에 들어가는 비용도 상승하게 된다. 조합원들로서는 손해 아니냐는 불만이 이는 까닭이다.
노른자 땅 아파트에 다수의 임대 아파트를 들이는 데 따른 입주민들의 반발도 극심하다. 재개발‧재건축 과정에서 대형 건설사 유치를 위해 동분서주해온 결과가 결국 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH) 임대 아파트 유치냐는 토로다. 다수의 부동산 전문가들 또한 "자신이 소유하고 있는 아파트가 지역 랜드마크로 탈바꿈하길 원하지, 임대 주택으로 전락하길 바라겠느냐"는 데 입을 모은다.
실제 홍 부총리의 '윈윈' 발언 이후 온라인 뉴스 댓글과 부동산 온라인 커뮤니티에는 원성이 줄을 이었다. "개발 이익의 90%를 나라에서 가져가고 옆에는 임대주택을 잔뜩 짓는데 윈윈이라니 말도 안 된다", "재초환이나 다른 손해 보는 조건들을 차치하고 단순히 생각해도 표준건축비 이하로 기부채납을 해야 하는 임대물량이 증가한 만큼 조합 입장에서는 손해다", "문의전화가 도대체 어디서 온다는 건가. 설령 문의가 있다 하더라도 절대 참여하지는 않을 것"이라는 등 정부를 힐난하는 내용의 글이 봇물이 터지듯 했다.
홍 부총리가 공공재건축 활성화를 위한 제도 완화에 대해서는 부정적인 입장을 보인 점을 꼬집는 글도 다수 눈에 띄었다. 이날 홍 부총리는는 "분양가상한제나 초과이익환수제 완화 등 규제 완화는 이번 대책을 마련하면서 검토한 바 없다"며 "공공재건축과 (관계장관) 점검회의에서 같이 얘기해볼 수 있지만 현재로선 계획이 없다"고 선을 그었다.
이에 대한 여론은 "당근도 같이 줘야지 도심지 공급이 늘어난다", "비용과 수입을 복합적으로 판단해서 환수율을 정해야 한다", "재건축초과이익환수제, 분양가상한제를 유예해 민간조합의 참여를 독려해야 한다. 민간 조합이 참여할 수 있도록 인센티브도 부여해야 한다"는 데 궤를 같이하는 분위기다.
국민들의 공분이 사그라지지 않는 가운데 부동산 전문가들은 공공참여형 고밀 재건축이 부동산 안정화에 도움이 되지 못할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 '8·4대책의 주요 내용과 평가' 보고서를 통해 "용적률의 증가로 소유자들이 부담해야 할 추가 분담금은 줄어들 수 있으나 높은 기부채납 비율, 재건축초과이익환수제·분양가상한제 적용으로 사업성 개선 효과는 제한적"이라고 분석했다.
건설산업연구원은 "고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택 확대 등 사회혼합에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 기존 방식 대비 준공 후 주택 가치가 낮아질 가능성도 크다"며 "자산가치 상승에 대한 기대가 높고 추가 분담금 납부 능력이 높은 강남권 등 '수요자 선호지역' 사업장은 공공재건축 사업의 참여가 저조할 것"이라고 관측했다. 이어 "소유자들이 만족할 수 있는 수준의 경제적 인센티브를 제공함과 동시에 공공개입 정도, 공공주택 유형 및 비율 등에 있어 그들이 수용 가능한 수준을 요구해야 할 것"이라고 덧붙였다.
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