지난해 국토부 시뮬레이션 재조명…강남 재건축 '올스톱' 우려 증폭
[더팩트｜윤정원 기자] 헌법재판소가 최근 '재건축 초과이익 환수제' 합헌 결정을 내림에 따라 재건축 사업 위축이 불가피해졌다. 특히 강남 재건축은 가구당 수억 원의 부담금을 낼 처지에 놓이면서 조합원들은 불만의 목소리를 높이고 있다.
지난 27일 헌법재판소는 2014년 9월 한림연립 재건축조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 헌법소원에 대해 합헌 결정을 내렸다. 5년 3개월의 심리 끝에 내려진 결론이다.
당시 재판에서 헌재는 "재건축부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다"고 밝혔다.
2012년 9월 용산구는 재건축 초과이익 환수제에 따라 한남연립 재건축조합에 1인당 5500만 원씩 총 17억2000만 원의 재건축부담금을 부과했고, 조합 측은 사유재산권 침해라며 헌법소원을 냈다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도다.
헌재의 합헌 결정이 전해지자 재건축 사업 단지들은 즉각 반발하고 나섰다. 지난해 1월 국토교통부가 발표한 재건축 초과이익 환수제 시뮬레이션에서 서울 서초구 반포동 소재 '반포주공1단지 3주구'의 경우 가구당 부담금이 최대 8억4000만 원에 달할 수 있다는 결과가 나온 바 있다. 이런 이유로 현재 재건축 사업 단지들은 부담금과 관련해 촉각을 곤두세우고 있다.
서울 양천구 목동의 한 재건축 준비위원회 관계자는 30일 "사회주의도 아니고, 재건축 단지 주민의 이득만 싹 걷어 나눠 갖겠다는 것인가. 정녕 환수제가 옳다면 단독주택과 재개발 이익도 거둬야 공평하다"고 비판했다.
업계 전문가들은 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정에 따라 서울 지역 공급절벽 현상이 더욱 심화할 것으로 보고 있다. 같은 날 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축 개발 이익이 이제는 확실히 줄어들게 되는 만큼 매수세 위축으로 이어질 것으로 예상된다"며 "재건축 사업 자체도 불확실성이 커질 것으로 보인다"고 말했다.
박원갑 수석전문위원은 "분양가상한제야 일반분양을 하지 않으면 피할 수 있다. 하지만 재건축 초과이익은 분양수익이 없어도 내야 하니 재건축조합에 더 큰 족쇄인데, 이번에 쐐기가 박혔다"고 부연했다.
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