기업가치 1조 원 상회…이달 말 코스피 상장
[더팩트ㅣ지예은 기자] 올해 하반기 기업공개(IPO) 시장에서 '최대어'로 꼽히는 부동산투자회사(REITs·리츠)인 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 이달 말 유가증권시장(코스피) 상장을 앞두고 있다. 그간 중형급 기업들이 주식시장에 속속 등장한 가운데, 대어급 등판과 정부의 공모 리츠 활성화 정책으로 롯데리츠의 IPO 흥행이 예고되면서 기대감이 커지고 있다.
4일 투자은행(IB)업계에 따르면 롯데리츠는 지난달 23일부터 지난 2일까지 수요예측을 진행했다. 최종 공모가를 확정한 뒤 오는 8일, 10일, 11일 3일간 공모청약을 실시한다. 희망 공모가 밴드는 4750~5000원으로 총 공모 주식수는 8598만4442주다. 이에 따른 총 공모금액은 4084억~4299억 원이다. 상장 주관사는 한국투자증권과 홍콩상하이증권(서울지점), 노무라금융투자 등이다.
공모 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 유치한 후 부동산을 매입하거나 관련 대출에 투자한 뒤 발생하는 임대 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자상품이다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 10개 점포(백화점 4개, 마트 4개, 아울렛 2개)를 기초자산으로 한다. 총 감정평가액은 약 1조 4900억 원에 이른다. 이들 자산은 유동인구가 풍부하고 대중교통 접근성이 우수한 지역에 위치했으며, 향후 자산가치도 지속 상승할 것으로 예상된다.
롯데리츠의 가장 큰 매력은 안정적이고 높은 배당수익률이다. 상장 리츠회사는 연간 임대료 수익의 대부분을 배당해야 하는데, 롯데리츠의 공모금액(4084억 원) 기준 목표 배당수익률은 연 6.6%다. 세부적으로 내년 배당수익률은 6.62~6.66%, 내후년 배당수익률은 6.75%로 잡았다. 이는 코스피의 평균 배당수익률(2.2%)을 크게 웃도는 수치다.
롯데리츠는 롯데쇼핑과 체결한 장기 책임 임대차계약(최소 9년, 최대 11년)을 맺고 임대료는 매년 1.5% 상향하도록 계약을 체결했다. 또한 트리플 넷(triple net) 계약으로 임차인인 롯데쇼핑이 관리비용, 제세공과금, 보험료 등을 부담하는 구조이기 때문에 투자자 입장에서는 보유 자산 전체에 대한 공실 및 관리운영 리스크 우려가 줄게 된다.
공모 이후 롯데쇼핑이 롯데리츠의 50% 지분을 보유하며, 자산관리는 롯데AMC가 담당할 예정이다. 롯데쇼핑은 롯데리츠의 앵커투자자로서 공모 투자자와 공동의 이해관계를 바탕으로 책임 임차를 제공하고, 향후 롯데리츠의 성장을 위한 추가 부동산을 지속적으로 공급하는 방안도 계획 중이다. 롯데쇼핑 계열뿐만 아니라 호텔, 물류, 오피스 등 롯데그룹 계열사의 자산으로 확대될 가능성이 크다.
롯데리츠는 △국내 공모 리츠 시장의 성장 잠재력 △대형 자산 규모의 안정적 수익성 △국내 최고의 리테일 스폰서 경쟁력 △핵심 상권에 위치한 자산의 지리적 경쟁우위 △롯데지주·롯데쇼핑·롯데AMC 등 주요 관계사 간 시너지를 바탕으로 자산규모 기준 국내 최대 공모상장 리츠로서 지속적으로 기업 가치를 확대해 나간다는 전략이다.
권준영 롯데AMC 대표이사는 "롯데리츠는 롯데쇼핑의 핵심 리테일 자산을 바탕으로 중장기적인 성장 로드맵을 구축했으며, 세계 최고 수준의 글로벌 리츠로 도약해 나가겠다"면서 "이번 상장을 통해 롯데리츠를 명실공히 국내를 대표하는 상장리츠로 만들 것이며, 지속적인 추가 자산편입을 추진해 글로벌 리츠 수준의 대규모 상장리츠로 발돋움할 것"이라고 강조했다.
이에 따라 증권가에서는 롯데리츠의 IPO 성공 가능성을 높게 보고 있다. 특히 정부의 공모형 부동산 간접투자 활성화 정책으로 리츠 시장이 '황금기'에 접어들 것으로 예상되면서 더욱 주목하고 있는 분위기다. 국토교통부는 지난달 11일 공공사업에 대한 공모투자 확대, 공모 투자자 및 공모 리츠, 부동산 펀드에 대한 세제 혜택 확대와 규제 완화 등 간접 투자 시장에 대한 활성화 의지를 표명한 바 있다.
김세련 이베스트투자증권 연구원은 "글로벌 상장 리츠의 국가별 시가총액 비중은 5% 수준이나, 우리나라의 경우 상장된 리츠가 5개뿐이며 합산 시가총액이 1%도 되지 않기 때문에 시장의 성장성은 무궁무진하다"고 평가했다. 또 정부의 기조에 따라 "공모 리츠시장은 더욱 확대될 여지가 높다"며 "개인 투자자가 리츠 상품에 투자할 경우 금융소득 종합과세 합산에서 배제해 분리과세를 시행하고, 배당소득세 역시 현행 14%에서 9%로 낮춰 리츠 투자에 대한 메리트가 높아질 것으로 기대된다"고 말했다.
반면 롯데리츠가 유통 리츠 특성으로 주가 변동성이 커질 수 있다는 점은 유의할 필요가 있다는 분석도 나왔다. 리츠는 부동산과 주식이라는 두 가지 특성을 동시에 갖고 있어 투자에 있어서 배당수익률뿐만 아니라 주가 변동성도 고려해야 하기 때문이다. 미래에셋대우에 따르면 최근 미국 상장 유통 리츠의 주가 수익률은 시장 대비 낮은 수준이기에 더욱 유의할 필요가 있다.
이광수 미래에셋대우 연구원은 "미국 유통 리츠의 주가 수익률은 2016년부터 2018년까지 3년간 -21.4%(리츠 상장 전체 평균 1.34% 상승)를 기록했다. 이는 이커머스(e-commerce) 시장이 확대되며 전통 유통시장에 대한 우려가 반영됐기 때문"이라고 말했다. 다만 유통 리츠라는 단점에도 불구하고 안정적인 임대 수입과 높은 배당수익률로 글로벌 유통 리츠와 차별화된 경쟁력을 보여줄 수 있다고 내다봤다.
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