재건축 초과이익환수제 역효과 3가지
[더팩트ㅣ장병문 기자] 정부가 재건축 초과이익환수 부담금 예상치를 공개하면서 시장이 혼란스러운 가운데 전문가들이 부동산 시장의 역효과를 우려하는 목소리를 내고 있다.
올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행한다는 사실은 이미 알려져 있었지만 실제 부담금이 수준을 예측할 수 없었다. 그러다 국토교통부는 지난 21일 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 초과이익환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 부담금 평균 3억6600만 원으로 예상된다고 밝혔다. 강남 4구 15개 단지 평균 부담금은 4억3900만 원이었으며, 가장 많은 단지는 8억4000만 원에 달했다. 부담금이 예상 수준을 크게 웃돌아 불만이 쏟아지고 있다.
초과이익환수금은 재건축 사업 종료 시점(준공 시점) 가격에서 사업개시 시점(재건축 추진위원회 구성 시점)의 가격, 평균 집값 상승액, 사업에 들어간 비용 등을 빼고 남은 이익의 일정 비율을 계산해 산정한다. 1인당 3000만 원이 넘으면 부담금이 발생하는데 그 이익에 따라 최대 50%까지 매겨진다.
정부의 초과이익환수제를 시장이 어떻게 반응할지 판단하기 어렵지만 일각에서는 역효과가 날 수도 있다는 목소리를 내고 있다.
예상 가능한 역효과로는 초과이익환수제와 무관한 재개발로 투자자가 몰릴 가능성이 높다는 것이다. 초과이익환수제는 강남 재건축 단지를 겨냥한 대책인데 이 규제는 재개발과 무관하다. 이에 따라 강남과 비교해 상대적으로 재개발이 많은 강북으로 투자자들이 눈길을 돌릴 가능성이 있다.
아파트 공급 부족으로 인한 집값 상승도 우려하는 부분이다. 재건축을 포기하는 단지들이 많아지면 신규공급물량이 부족해진다. 특히 서울은 더이상 신규택지개발이 어려워 공급부족이 발생하면 집값이 뛸 수 있다.
또 재건축이 중단되면 가장 최근에 지어진 아파트의 수요가 증가할 수 있다. 초과이익환수제는 지난해 관리처분 인가를 받은 사업장은 해당하지 않아 이때 지어진 아파트 가격이 크게 오를 가능성이 높다. 반포주공1단지(1·2·4주구)와 서초구 잠원동 한신4지구, 강남구 역삼 개나리4차, 일원대우아파트, 신반포14차 등 강남권 주요 재건축 조합은 지난해 말 관리처분인가를 신청했다.
부담금이 적은 지역의 아파트 가격이 오를 가능성도 제기된다. 개시 시점인 추진위원회 구성 시점과 종료 시점인 준공 시점의 공시가 차이가 크고 수익성이 높은 단지일수록 부담금이 많아진다. 이에 따라 수익성이 떨어지는 단지들이나 공시가격 상승폭이 적은 지역이 새로운 투자처로 부상할 수도 있다.
강남의 한 부동산 관계자는 "정부의 대책으로 강남 재건축의 매력이 낮아졌지만, 최근 지어진 신축 아파트나 지난해 관리처분 인가를 받은 아파트들은 오히려 주목을 받고 있다. 또 부담금으로 인해 늘어난 비용을 시세로 보상받으려는 심리도 작동할 수 있어 집값이 어떻게 될지 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.
그러면서 "지난해 관리처분 인가를 받지 못한 재건축 사업장은 한동안 주춤할 것으로 보인다"고 덧붙였다.
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