[더팩트｜이중삼 기자] 국내 부동산 PF가 총사업비의 5~10%에 불과한 자기자본으로 사업을 추진하는 고차입 구조에 놓여 있어 구조 개선이 필요하다는 국책연구기관의 지적이 나왔다. 국토연구원은 자기자본비율을 단계적으로 20%까지 높이고 사업성 중심의 평가체계와 상시 PF 관리체계를 구축해야 한다고 제안했다.
국토연구원 부동산시장정책연구센터 황관석 연구위원과 연구진은 국토정책 Brief 제1080호 '지속가능한 부동산개발금융 개선 방안'에서 국내 부동산 PF의 구조적 취약성을 지적하고 개선 방안을 제시했다.
현재 부동산 PF 사업은 총사업비의 5~10% 수준만 자기자본으로 조달하고 나머지 90~95%를 브릿지론과 PF대출 등으로 충당하는 구조다. 낮은 자기자본에 높은 차입을 활용하는 만큼 사업 과정에서 자금조달 여건이 악화되거나 차환에 차질이 생길 경우 사업 자체가 흔들릴 수 있는 구조적 특성이 있다는 게 연구진의 설명이다.
부동산 PF대출은 주택공급과 건설투자에도 밀접하게 연결돼 있다. PF시장 불안이 주택공급 위축과 건설경기 부진으로 이어질 수 있는 만큼 안정적인 주택공급 기반을 확보하고 국민경제에 미치는 부정적 파급효과를 줄이기 위해 PF 구조 개선이 필요하다는 것이다.
연구진은 우선 자기자본비율을 20%까지 높이는 목표는 유지하되 시장의 수용성을 고려해 단계적이고 완만하게 적용해야 한다고 제안했다. 지역·사업 유형·시장 국면에 따라 자기자본비율을 차등 적용하는 방안도 제시했다.
자기자본 확대를 위해서는 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV·리츠·신탁 간 규제 차익을 해소해야 한다고 봤다. 전문 IB(투자은행)와 대형 디벨로퍼를 육성하는 방안도 제시했다.
PF 사업 평가체계도 담보와 보증 중심에서 사업성 중심으로 전환할 필요가 있다고 지적했다. 이를 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 모든 PF에 일률적으로 위험을 관리하기보다는 고위험 PF를 중심으로 위험가중치를 차등화해야 한다고 제안했다.
보증 중심의 신용보강 구조를 개선하기 위한 방안도 필요하다고 봤다. 책임준공 표준약정을 마련하고 손해배상 상한을 설정하는 한편, 우발채무에 대한 회계 인식을 강화하고 위험에 따라 보증료를 차등화해야 한다는 내용이다.
황관석 연구위원은 "반복되는 부동산시장 위기에 대응하기 위한 상시 PF 관리체계 구축도 필요하다"며 "조기경보시스템(EWS)을 고도화하고 시장환경 변화에 따라 자동으로 조정되는 규칙을 도입해 PF시장 위험을 지속적으로 관리해야 한다"고 진단했다.