[더팩트 | 김태환 기자] 정부가 내년부터 시가 32억원을 넘는 초고가 주택과 비거주 1주택자, 다주택자의 종합부동산세 부담을 단계적으로 늘린다. 양도소득세 장기보유특별공제도 실거주 중심으로 개편해 보유기간에 따른 공제를 폐지하고, 공제금액에는 최대 10억원의 한도를 두기로 했다.

재정경제부는 3일 초고가 주택의 종부세율을 단계적으로 인상하고 비거주 주택에 대한 세제 혜택을 축소하는 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 정부가 부동산 세제 전반을 손질한 것은 약 4년 만이다.

우선 정부는 주택 수에 따라 세율을 달리 적용하던 종부세 과세체계를 주택가액 중심으로 전환한다. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 종부세율은 1·2주택자와 다주택자 모두 현행 1.0%에서 1.3%로 인상한다. 해당 구간은 시가 기준으로 약 32억2000만원에서 44억5000만원에 해당한다.

1·2주택자의 과세표준 12억원 초과 25억원 이하 구간 세율은 현행 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 2.0%로 단계적으로 높인다. 2028년부터는 다주택자와 같은 세율이 적용된다. 시가로는 약 44억5000만원에서 71억원 구간이다.

과세표준 25억원을 초과하는 주택의 세율도 내년부터 인상한다. 2028년에는 주택 수와 관계없이 다주택자에게 적용되는 것과 동일한 세율을 부과할 방침이다.

종부세 기본공제도 실거주 여부에 따라 차등 적용한다. 실거주 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원으로 확대한다. 반면 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제액은 12억원에서 9억원으로 낮춘다.

다주택자에 대해서도 주택가액에 따라 기본공제 금액을 차등 적용해 공제 혜택을 축소한다. 거주하지 않는 주택의 가격이 높을수록 세 부담이 더 크게 늘어나는 구조다.

윤석열 정부에서 60%까지 낮아졌던 종부세 공정시장가액비율도 인상한다. 1주택자는 70%로 높이고, 다주택자는 2028년까지 단계적으로 80%까지 올린다. 재산세 공정시장가액비율은 현행 수준을 유지한다.

개편안을 종합적으로 적용하면 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외된다. 시가 32억원 이하 주택은 세율이 동결되고 기본공제액은 늘어나면서 세 부담이 소폭 줄어들 것으로 예상된다.

이에 따라 일부 초고가 주택을 제외하면 서울 마포·용산·성동구, 이른바 ‘마·용·성’ 지역의 상당수 아파트는 이번 세제개편안의 직접적인 영향권에서 벗어날 것으로 보인다.

양도소득세 장기보유특별공제는 실거주 중심으로 개편한다. 2028년부터 거주기간에 따른 공제율을 최대 60%로 확대하는 대신 보유기간 공제율은 최대 20%로 축소한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 폐지하고 거주기간에 대해서만 최대 80%의 공제를 적용한다.

초고가 주택일수록 양도차익이 커 장기보유특별공제 혜택을 과도하게 받는다는 지적을 반영해 공제금액에도 한도를 도입한다. 현재는 공제금액에 제한이 없지만 2028년부터 최대 20억원까지만 공제하고, 2029년에는 한도를 10억원으로 낮춘다.

정부는 다주택자가 보유 주택을 매각할 수 있도록 한시적인 퇴로도 마련한다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화할 방침이다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 30일 열린 사전 브리핑에서 "집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"고 밝혔다.

이어 "거주하지 않는 주택과 다주택에 대해서는 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화해 과세 형평성을 높이겠다"고 말했다.

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