[더팩트｜이중삼 기자] 서울과 수도권 집값의 분수령이 내년으로 모이고 있다. 부동산 전문가와 공인중개사 다수가 안정 시점을 올해 하반기부터 내년 사이로 지목했다. 정부 정책이 시장을 좌우할 최대 변수로 꼽았다. 전세는 오름세를 이어갈 가능성이 크다고 짚었다.
5일 KB금융지주 경영연구소는 '2026 KB 부동산 보고서'를 공개했다. 부동산 전문가·공인중개사·프라이빗뱅커(PB) 등 700여 명을 대상으로 1월과 4월 두 차례 실시한 설문조사 결과와 현장 의견을 반영했다.
보고서에 따르면 수도권 주택시장 안정 시기에 대해 부동산 전문가의 65%는 올해 하반기부터 내년 사이를 꼽았다. 공인중개사도 62%가 같은 시기를 지목했다. 과열 양상을 보였던 1월 조사와 비교하면, 4월 조사에서는 올해 하반기부터 2027년 사이 안정될 것이라는 응답이 소폭 늘었다. 비수도권은 내년 또는 내후년 회복 전망이 우세했다.
올해 집값 전망은 엇갈렸다. 4월 조사에서 전문가는 상승(56%) 전망이 우세했지만 공인중개사는 하락(54%) 응답이 더 많았다. 다만 공통된 흐름도 분명했다. 상승 기대가 빠르게 꺾였다는 점이다. 전문가는 81%에서 56%로, 공인중개사는 76%에서 46%로 내려앉았다. 방향성보다 상승 속도 둔화에 무게가 실린 셈이다.
이 같은 변화는 시장을 움직이는 요인에서 확인된다. 공급 부족과 공사비 상승에 따른 분양가 인상은 여전히 상승 압력으로 작용한다. 반면 대출 규제와 세금 부담은 하방 요인으로 맞서고 있다. 상·하방 압력이 동시에 작용하며 집값 상승폭을 제한하는 구조다. 실제 가격 전망도 이에 맞춰 좁혀졌다. 수도권은 시장 전문가가 1~3%, 공인중개사는 0~1% 상승을 예상했다. 비수도권은 두 집단 모두 하락을 전망했다.
◆ 매매는 '숨 고르기' 전세는 '상승'…임대차 구조 변화
수도권 전세 시장은 오를 것으로 예상했다. 전문가와 공인중개사의 87%가 상승을 전망했다. 매매와 달리 전세는 상승 압력이 더 강하게 작용할 것으로 봤다. 상승 요인으로는 신규 입주물량 감소와 갭투자 위축, 월세 전환 증가에 따른 전세 매물 감소가 지목됐다. 서울 전역과 수도권 일부가 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 어려워진 데다, 높은 전세보증금 부담으로 월세 전환이 늘어난 영향으로 분석된다.
임대차 시장에서 월세 비중은 더 커질 전망이다. 전문가의 81%, 공인중개사의 60%가 월세 거래 증가를 예상했다. 전세 가격 상승과 가계대출 규제, 강화된 전세보증금 반환보증 가입 요건 등으로 월세를 선택하는 수요가 늘고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난해 임대차 계약 중 월세 비중은 62.7%로 전년보다 5.1%포인트 상승했다.
올해 하반기 주택시장은 정책 영향력이 더욱 커질 전망이다. 다주택자 양도소득세 중과 시행과 세제 개편 가능성, 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 핵심 변수로 지목됐다. 수급 불균형은 단기간 해소되기 어렵지만 정책과 주택담보대출 금리 상승이 하방 압력으로 작용하며 집값 상승폭은 제한적일 가능성이 크다.
지난해 주택시장은 지역 간 격차가 확대되며 초양극화 양상을 보였다. 그러나 올해는 흐름이 달라질 가능성이 제기된다. 서울과 수도권 일부 지역은 조정 국면에 들어가고, 비수도권은 제한적 회복세를 보이면서 격차가 다소 줄어들 수 있다는 분석이다. 시장은 상승과 하락의 방향보다 정책에 따라 속도와 강도가 달라지는 국면에 들어섰다는 진단이다.