[더팩트 | 공미나 기자] 정부가 '9·7 부동산 대책'을 내놓으며 한국토지주택공사(LH)를 직접 시행주체로 내세웠다. 하지만 160조원이 넘는 부채를 떠안고 있는 LH가 안정적으로 사업을 수행할 수 있을지에 대한 시장의 의구심은 여전히 크다.
10일 건설업계에 따르면 정부가 지난 7일 발표한 '주택공급 확대방안'에는 LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 주택 건설사업을 시행하겠다는 방안이 담겼다. 수도권 지역에 19만9000가구가 들어설 수 있는 공공택지 중 LH가 직접 시행을 통해 2030년까지 총 6만가구를 착공할 계획이다. 이를 통해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리면서, 공공이 개발 이익을 환수하는 체계로 전환하겠다는 것이 정부의 방침이다.
기존에는 공공이 토지수용 등을 통해 조성한 공공택지의 상당 부분을 민간에 매각해 민간이 주택을 직접 공급했다. 이 같은 방식은 민간이 부동산 호황기에는 개발 이익을 누리고, 불황기에는 공급을 지연하거나 중단함으로써 수급 변동성이 확대되는 문제를 야기했다는 게 정부의 판단이다.
이에 정부는 '공공주택법', '택지개발촉진법' 등에 따라 조성 중이거나 조성 예정인 민간 매각 공동주택용지를 LH 직접시행으로 전환하기로 결정했다. 정부는 기존 사업방식의 근본적인 개선을 위해 'LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않는다'는 원칙을 법제화하기로 했다.
직접시행 전환 물량은 민간이 설계·시공 등을 전담하는도급형 민간참여사업으로 추진해 설계·구조·브랜드 등을 차별화하겠다는 방침이다.
일각에서는 이번 방안을 긍정적으로 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "직접시행의 궁극적인 목표는 더욱 낮은 가격으로 주택을 공급하겠다는 것"이라며 "생산자와 소비자를 직접 연결해 중간마진을 없애는 것과 비슷하다"고 설명했다. 그러면서 "기존에 없던 새로운 시도라는 점에서 높게 평가할 수 있다"고 밝혔다.
문제는 LH의 재무 구조다. 공공기관 경영정보 공개시스템에 따르면 지난해 말 기준 LH의 부채 총계는 160조1055억원이다. 자본 대비 부채 비율도 217.7%에 달한다. 2019년 말 126조6800억원이었던 LH의 부채는 매년 증가해왔다.
LH의 부채 규모는 앞으로 더 늘어날 것으로 예상된다. LH의 '2025~2029년 중장기 재무관리계획' 보고서에 따르면 올해 말 부채 규모는 170조1817억원, 내년 말에는 192조4593억원으로 예상된다. 오는 2027년에는 부채 규모가 219조5311억원으로 200조원을 넘을 것으로 추정된다.
그간 LH는 임대주택에서 발생하는 구조적 적자를 민간 대상 택지 매각으로 메워왔다. 그러나 앞으로 매각이 중단되면 부채는 전망치보다 더 늘어날 가능성이 크다.
정치권과 전문가들도 우려의 목소리를 냈다. 권영진 국민의힘 정책위원회와 부동산시장안정화대응TF(태스크포스) 위원장은 지난 9일 국회에서 열린 '이재명 정부 부동산 공급대책 평가와 전망 긴급토론회'에서 "160조원이 넘는 LH의 부채 부담만 늘리거나 민간 시장을 위축시킬 수 있다"고 비판했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "직접 시행 추진은 부채 증가, 영업손실 누적 등을 야기할 수 있다"며 "실질적 공급이 구조적 지연에 직면할 가능성이 크다"고 우려했다. 이어 "임대주택 운영 단가 현실화, 장기 미매각 토지처리, 부채 관리 이행 계획 등이 함께 수반되지 않는다면 상징적 구호에 그칠 수 있다"고 덧붙였다.
다만 정부는 이 같은 우려에 대해 충분히 LH가 대응 가능하다는 입장이다. 이상경 국토교통부 1차관은 지난 8일 CBS 라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 "LH에 국민들이 우려하는 부채가 좀 있는 건 사실"이라면서도 "그렇지만 기본적으로 기존의 택지 매각 대금이 계속 들어오고 있어 그걸 활용하는 부분이 꽤 있다"고 했다.
그러면서 "부족한 일부 자금은 LH 기채 발행을 통해서 조달할 것"이라며 "특히 도급형 민간참여사업 방식으로 사업을 진행하면 시공사가 먼저 공사비를 조달하고 분양주택 대금이 들어오거나 임대료가 들어오면 사후 정산할 것"이라고 설명했다.