성남시 중원구 4개월 새 아파트값 4.45% 상승

[더팩트｜윤정원 기자] 최근 들어 수도권 내 투기과열지구와 인접한 조정대상지역으로의 '풍선효과'가 두드러지고 있다. 대출이나 청약, 전매제한 등에 있어 강력한 규제가 적용되는 투기과열지구와 달리 조정대상지역은 상대적으로 규제 강도가 낮으면서도 투기과열지구 내 생활권 공유가 가능하기 때문으로 보인다.

지난 6‧17 부동산 대책을 통해 정부는 투기 수요 유입을 차단하기 위해 규제 지역을 확대했다. 정부는 조정대상지역으로 지정된 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역(성남 수정·수원·안양·안산 단원·구리·군포·의왕·용인수지·기흥·화성), 인천 3개 지역(연수·남동·서구), 대전 4개 지역(동·중·서·유성)을 투기과열지구로 지정했다. 이로써 투기과열지구는 31곳에서 48곳으로 늘어났다.

투기과열지구는 조정대상지역에 비해 까다로운 규제를 받는다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상황비율(DTI)이 40%로 제한되고 중도금 대출 발급 요건도 강화된다. 청약에 있어서도 1순위 자격 요건이 강화되고, 민영주택 일반공급에서 가점제의 비중이 확대되므로 신규 아파트를 분양받기도 더 어려워진다. 재건축 조합원의 지위 양도, 조합원 분양권 전매에도 제한이 생긴다.

제약 탓에 6‧17 대책 발표 직후 투기과열지구가 아닌 조정대상지역으로 눈을 돌리는 이들은 늘어났다. 특히 투기과열지구와 인접한 수도권 조정대상지역이 인기를 이어오고 있는데, 이는 거래가격에서도 드러난다. 한국감정원에 따르면 지난 4개월간(6~9월) 조정대상지역인 경기도 화성시의 아파트 매매가격은 3.42% 올랐다. 같은 기간 바로 옆 투기과열지구인 수원시의 가격상승률은 2.36%였다.

성남시 유일한 조정대상지역인 중원구는 4개월 사이 아파트 매매가격이 4.45% 뛰었다. 지난 6월 새로이 투기과열지구로 지정된 수정구(3.22%)와 기존에도 투기과열지구였던 분당구(3.28%)의 가격상승률을 크게 웃돌았다. 경기도 고양시의 아파트 매매시세 또한 3.91% 상승했다. 고양시는 경계가 맞닿은 서울시 은평구(2.06%)보다 훨씬 높은 가격상승폭을 나타냈다.

조정대상지역 내에서는 분양 열기도 뜨거운 분위기다. 한국감정원 청약홈 자료를 보면 지난달 공급된 경기도 광주시 소재 '힐스테이트 삼동역'은 1순위 청약 결과 평균 14.99대 1의 경쟁률을 나타냈다. 광주시는 투기과열지구인 성남시 분당구, 수정구와 가깝다.

지난 9월 청약을 받은 경기도 화성시 소재 '신동탄 롯데캐슬 나노시티'는 평균 12.36대 1의 경쟁률을 보이면서 1순위에서 청약을 마쳤다. 경기도 시흥시에 공급된 '시흥 금강펜테리움 오션베이' 역시 올해 8월 진행된 청약에서 평균 8.57대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다.

업계 관계자는 "수도권 대부분이 규제 사정권 안에 들면서 주거선호도 낮은 비규제지역으로 수요가 이동하기보다는 그나마 규제가 덜한 조정대상지역의 주목도가 높아지고 있다"며 "더구나 정부에서 조정대상지역도 언제든 투기과열지구로 상향 조정될 수 있다고 밝힌 바 있어 더욱 강화된 규제가 적용되기 전 해당 지역 내 '똘똘한 한 채'를 선점하려는 수요도 적지 않다"고 말했다.

한 부동산 전문가는 "LTV를 낮추고 주택담보대출을 제한하니 현금부자와 전세를 낀 갭투자가 늘었고, 실거주 수요자들이 어쩔 수 없이 전세를 택하면서 전셋값이 고공행진하는 모습이 연출됐지 않았나. 분양가상한제를 시행하자 이를 피한 지역들은 값이 천정부지로 솟았다"며 "시장을 헤아리지 않고 남발된 규제책은 당연히 풍선효과로 이어질 수밖에 없다"고 지적했다.

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