[더팩트ㅣ광주=조효근 기자] 전남광주통합특별시 출범이 광주 지역 도심 공동화 현상을 해소할 전환점이 될 수 있을지 관심이 모이고 있다.
최근 3년간 광주시 아파트 시장 흐름은 도심 활력 저하를 보여주고 있다.
15일 <더팩트> 취재를 종합하면 2026년 들어 4월 말까지 광주 아파트 매매가격지수는 0.61% 하락해 전국 17개 광역자치단체 가운데 하락 폭이 가장 컸다. 5월 첫 주 주간 기준 하락률도 0.15%로 전국 최고 낙폭을 기록했고, 4월 말에는 3년 만의 최대 낙폭이라는 분석도 나왔다.
부동산 시장의 회복 탄력이 약한 상황에서 도심 주거 수요가 외곽과 신축 위주로 재편되면서 원도심 약세가 더 선명해졌다는 해석이 나온다.
상권 상황도 녹록지 않다. 올해 1분기 기준 광주시 오피스 공실률은 18.9%로 특·광역시 가운데 가장 높았고, 일반상가 공실률도 15.7%로 두 번째로 높았다. 충장로 일대 공실률이 30%를 넘는다는 진단까지 나오고 있다.
주택시장 침체와 상권 공실이 함께 이어지면서 원도심은 사람과 소비, 투자가 동시에 빠져나가는 구조에 놓였다는 지적이 나온다.
재개발 사업도 도심 회복의 돌파구가 되지 못하고 있다. 광천동 재개발은 공사비 급등과 분담금 증가로 속도를 내지 못하고 있고, 신가동 재개발은 조합 내부 갈등이 장기화하며 사업이 지연되고 있다.
임동 옛 전방·일신방직 부지 역시 복합개발의 한 축인 주상복합 사업은 시공사 선정에서 난항을 겪고 있다. 결국 사업성이 흔들리면서 재개발이 멈추고, 재개발이 멈추니 도심 활력도 더 떨어지는 악순환이 이어지는 셈이다.
외곽 신도심 개발이 이어지는 사이 원도심은 주거와 상권, 산업 기능이 동시에 약해졌고, 최근에는 부동산 침체와 재개발 지연까지 겹치면서 빈 공간이 더 늘어났다.
이런 상황에서 전남광주통합특별시 출범은 분명한 전환점이 될 것으로 보인다.
정부는 통합특별시에 대해 연간 최대 5조 원씩 4년간 최대 20조 원 규모의 재정 지원 방침을 제시했다. 행정통합교부세와 행정통합지원금 신설도 함께 거론된다. 재정 규모만 놓고 보면 원도심 재생과 교통, 산업, 생활 SOC를 다시 설계할 수 있는 드문 기회다.
특히 광주 도심 공동화가 단순한 상권 쇠퇴가 아니라 일자리와 산업의 중심 이동, 주거 기능 약화, 생활권 분산이 복합적으로 얽힌 문제라는 점에서 대규모 재정 투입은 적지 않은 의미를 가질 수 있다.
다만, 통합특별시가 곧바로 도심 공동화의 해법이 되는 것은 아니다.
돈의 규모보다 쓰는 방식이 더 중요하다고 전문가들을 입을 모은다. 현재 20조 원 지원은 큰 틀만 제시됐을 뿐, 포괄 예산으로 내려올지, 중앙정부가 용처를 정한 사업비 형태가 될지 아직 구체적이지 않다.
만약 재원이 중앙정부 주도 사업으로 쪼개질 경우 광주시 원도심이 절실하게 필요로 하는 주거 회복과 상권 재생, 생활 인프라 보강보다 상징 사업이나 대형 개발에 쏠릴 가능성도 배제할 수 없다.
20년간 광주 지역에서 부동산중개업에 종사한 A 씨는 "시민들이 가장 먼저 체감하는 문제는 결국 비어가는 상권과 인프라 약화"라며 "통합특별시가 진정한 해법이 되려면 원도심에 사람이 다시 살고 머물 수 있도록 주거 여건을 회복하고, 상업 기능과 생활 편의시설을 함께 보강해야 한다"고 말했다.
단순히 외곽에 새 산업지와 새 도로를 놓는 방식으로는 공동화를 멈추기 어렵다. 원도심 규제 완화, 직주근접형 복합개발, 상업·주거 기능 재배치, 공공기관과 기업 유입, 교통망 재설계 등이 함께 이뤄져야 한다.
전남광주통합특별시 출범이 광주 원도심 회복의 전환점이 될 수 있을지는 향후 첫 예산 배분과 도시계획 방향에 따라 판가름 날 것으로 보인다.