[더팩트 | 공미나 기자] 서울시 정비사업을 둘러싸고 정치권의 공방이 거세지고 있다. 더불어민주당 측은 오세훈 시장이 도입한 신속통합기획이 정비사업 병목을 만들었다고 주장한다. 구역지정 권한을 자치구로 넘겨야 한다는 요구도 이어지고 있다.
그러나 정비업계와 도시계획 전문가들은 오세훈 시장 이후 정비사업이 이전보다 속도와 성과를 내고 있다고 평가한다. 정비사업의 병목은 상당 부분 제도 구조에서 비롯된 만큼, 개선을 위해서는 다수당인 민주당이 법·제도 정비에 나설 필요가 있다는 지적도 등장한다.
27일 서울 여의도 국회 의원회관에서 '서울 주택공급 절벽의 원인과 해법을 주제로 정책토론회가 열렸다. 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회(주사위) 주최로 열린 이날 토론회에서는 박원순 전 시장과 오세훈 시장의 정책 변화 흐름을 짚고, 최근 여당에서 제기하고 있는 정비사업 병목 주장과 주택공급 활성화 방안에 대한 전문가들의 분석이 이어졌다.
전문가들은 민주당의 '구역지정권 자치구 이양' 요구에 대해 실현 가능성이 낮다고 보고 있다. 구청장은 주민 민원과 가장 직접 맞닿아 있는 자리여서 주민들이 제기하는 고밀 개발 요구에 취약해질 수밖에 없다는 것이다. 정비업계 관계자는 "3도심으로 교통량이 집중되는 서울에서는 교통계획과 어우러진 균형발전이 중요하다"면서 "지자체 주도의 난개발이 이뤄지면, 교통·기반시설 부담을 광역 단위에서 조율하기 어려워진다"고 했다.
제도적 한계도 있다. 정비구역 지정, 용도지역·용적률 변경 등 핵심 권한은 현행법상 광역단체장이 행사하게 돼 있어 법 개정 없이는 자치구로 이양을 할 수 없다. 반면 사업시행인가·관리처분인가 등 후속 인허가는 이미 구청장이 맡고 있다. 업계에서는 "자치구 권한 부족이 정비사업 지연의 원인이라는 여당 주장은 구조적 현실과 맞지 않는다"고 말했다.
민주당이 서울전역 '투기과열지구 지정' 배경으로 꼽은 "집값 상승세가 뚜렷하다"는 주장도 정비사업의 특성을 이해하지 못한 데서 나온 오판이라는 지적이 나왔다. 정비사업 진행에 따른 프리미엄 형성과 신축 아파트 가격 상승을 섞어 보면서 발생한 착시로 인해 집값이 오르지 않은 지역까지 규제를 가했다는 것이다.
재건축·재개발은 사업 초기 단계에서 향후 예상 개발비용(분담금)을 추정하게 된다. 이 과정에서 구축가격 및 분담금과 주변 신축과의 가격 차이 내에서 구축에 프리미엄이 형성된다. 주변 신축 가격이 오르지 않는다면, 프리미엄이 생긴 것만으로 해당 지역의 집값이 올랐다고 보기 힘든 셈이다.
그러나 실제 서울 외곽 실거래가를 보면, 이러한 사실이 더욱 명확히 드러난다. 노원구 '포레나 노원'은 2023년 8월 11억7500만원에서 올해 11월 12억1000만원 안팎으로 사실상 횡보했다. 도봉구는 준공 5년 내 단지형 신축 아파트가 하나도 없다. 1~2동 규모의 주상복합 아파트가 소량 공급됐지만, 대부분 미분양이 남아있다.
서울시의 공급지원 정책에서도 정치권의 평가가 엇갈린다. 공공지원제도(옛 공공관리제도)는 2008년 오세훈 시장 시절 조합의 비용을 돕기 위해 마련됐지만, 박원순 시장 재임기에는 지원보다 규제 성격이 강해지고 기금도 임대주택 매입에 대부분 사용됐다. 오 시장 재취임 후에는 다시 공공지원 중심으로 전환돼 추진위·조합 비용의 80%를 저리로 지원하는 등 실질적 지원 기능이 강화됐다.
신통기획이 병목현상을 만든다는 민주당의 주장도 사실과 맞지 않다는 게 전문가들의 시각이다. 신통기획은 기존 도시계획위원회에서 반려·재검토가 반복되는 줄여 구역 지정 기간을 단축하기 위해 도입된 제도로, 실제로 다수 구역에서 지정 기간이 단축된 것으로 평가된다는 것이다.
다만 외곽지역 정비사업은 여전히 초기비용 부담이 크다. 안전진단 비용과 도시계획 용역비 마련이 어려운 데다 사업성이 낮아 용역사 선정 자체가 쉽지 않은 곳이 많다. 전문가들은 "장기수선충당금을 안전진단 비용으로 사용할 수 있게 하고, 추진준비위 단계 용역비를 공공지원 대상에 포함시키는 등의 제도 보완이 필요하다"고 지적한다.
외곽지에서 정비사업이 지지부진한 주요 원인으로 꼽히는 공공기여 부담에 대해서도 서울시에서 제시한 해법이 효과를 보고 있다는 평가다. 입체공원 제도와 사업성보정계수 등이 대표적이다. 입체공원은 기부채납해야 할 공원을 건물 상부에 조성하는 것을 허용해 연면적 손실을 줄여주는 제도다. 사업성 보정계수는 서울시 주택 평균 공시지가보다 공시지가가 낮은 지역에서 임대주택 등 기부채납을 줄여주는 정책이다.
정비사업 제도의 구조에서 발생하는 문제에 대해서는 여야가 힘을 합쳐 제도개선을 할 필요가 있다는 조언도 나왔다. 장귀용 주사위 위원은 "정비사업은 철거·공사 전에 행정절차만 5~8년이 걸리는 복잡한 절차를 갖고 있다. 용적률, 기부채납 등도 현행제도와 규정으로는 사업성이 확보되지 않는 곳이 많아진 것도 문제"라면서 "도시 환경의 개선과 기능의 발전이라는 정비사업의 본질을 되돌아보고 새로운 방향을 찾아나가야 할 때"라고 했다.