[더팩트 | 공미나 기자] 수도권 대부분을 토지거래허가구역(토허제)으로 묶은 10·15 부동산 대책에도 불구하고, 서울 신규 규제지역과 경기도 규제지역의 아파트 매매가가 대책 직전보다 상승한 것으로 나타났다.
부동산 중개업체 집토스는 10·15 대책 시행 전후 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 1.2%, 경기도 내 규제지역은 1.2% 오른 것으로 분석됐다고 14일 밝혔다.
이번 분석은 규제 전후의 정확한 가격 변화를 측정하기 위해 10·15 대책의 핵심인 '토허제 확대' 시행일(10월 20일)을 기점으로, 10월 1일~19일(대책 전)과 10월 20일~11월 12일(대책 후)에 동일 단지, 동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 대상으로 했다.
◆ '15억 초과' 현금부자가 상승 주도
이번 규제지역의 상승세는 15억원을 초과하는 초고가 아파트가 주도한 것으로 나타났다. 10·15 대책으로 인해 15억 초과 아파트의 대출 한도가 기존 4억 원(25억 초과는 2억 원)으로 축소됐지만, 대출이 필요 없는 '현금 부자'들의 쏠림 현상을 막지 못한 것으로 풀이된다.
강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 신규 규제지역에서 발생한 '역대 신고가' 45건 중, 53%에 달하는 24건이 '15억 초과' 아파트에서 터져 나왔다.
고가 아파트가 많은 '원조 토허제' 지역인 강남3구와 용산구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.5% 상승했으며, 서울 전체의 87%인 309건의 신고가가 발생했다.
이는 거래절벽 속에서도 '어차피 실거주해야 한다면 확실한 1채를 사겠다'는 '똘똘한 한 채' 심리가 시장에 작용한 것으로 풀이된다.
◆ "이왕이면 새집"…신축이 구축 압도
10·15 대책의 '실거주 의무'는 아파트 연식 선호도에도 막대한 영향을 미쳤다.
서울 내 연식별 가격 추이를 보면, 입주 '10년 이하 신축급' 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 '30년 이상'(2.0%)이나 '11~29년'(1.4%) 아파트보다 2배 가까이 높은 수치다. '똘똘한 한 채'가 '똘똘한 새 한 채'로 집중된 것이다.
◆ 규제 피한 경기도로 '풍선효과 조짐'
대책으로 인해 규제지역에 실거주 의무와 대출 규제가 생기자 갭투자 수요 및 대출을 활용하려던 수요는 규제가 없는 경기도 인접 지역으로 이동하는 조짐을 보였다.
대책 이후 경기도 비규제지역에서는 평균 매매가가 1.1% 상승했으며, 총 182건의 역대 신고가가 발생했다. 이는 같은 기간 '경기 규제지역'(신고가 3건)의 61배, '서울 신규 규제지역'(신고가 66건)의 2.8배에 달하는 수치다.
특히 가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 특정 지역에 집중됐다. △구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했고, △화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다. 이외에도 △용인시(+1.5%, 신고가 13건), △고양시(+1.4%, 신고가 11건), △남양주시(+1.2%, 신고가 18건) 등이 뒤를 이었다. 이 5개 시가 경기도 비규제지역 전체 신고가(182건)의 약 60%(110건)를 차지했다.
이재윤 집토스 대표는 "이번 대책으로 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 더욱 가속화되고 있다"며 "규제지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보이나, 고가 아파트의 매수세는 이어져 점차 자산 가치의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다"고 밝혔다.