[더팩트ㅣ최지혜 기자] 인구 감소 추세에 따라 앞으로 15년 뒤에는 국내 가구 수가 정점을 찍고 줄어들기 시작하면서 집값이 장기 하락 국면으로 진입할 수 있다는 전망이 나왔다.

앞으로 15년 뒤인 2039년 국내 가구수가 2387만 가구로 정점을 찍고, 2040년부터는 집값이 장기 하락 국면으로 진입할 것이란 관측이다.

이용만 한성대 교수는 23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 세미나 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'에서 이같은 분석을 내놨다.

이 교수는 '한국의 초저출산·초고령화와 부동산 시장' 주제 발표에서 "초저출산 영향으로 인구는 감소하지만 1~2인 가구는 증가하면서 전체 가구수는 2039년까지 증가할 것"이라면서도 "가구수가 정점에 도달하는 2040년께 총 주택 수요량도 정점에 도달한 뒤 이후 주택가격의 하락 추세가 예상된다"고 말했다.

다만 수도권과 지방의 주택 수요량의 정점 시기가 다를 것으로 분석했다. 주거 수요가 높은 수도권은 인구감소와 가구 감소 시기가 비교적 늦다는 것이다. 반면 지방은 주택가격 하락 추세가 일찍 나타날 수 있다.

이 교수는 집값이 장기 하락 추세에 접어들면 주택 수요가 감소할 것으로 봤다. 이에 고령층 가구는 작은 평수로 집을 옮길 때 비용(세금)을 줄여주고 차액을 연금으로 전환해 안정적인 노후 소득을 보장할 것을 제안했다.

그는 "고령가구가 주택 크기를 줄이지 않으면 세대와 가구원수 사이 주택의 필터링이 일어날 수 없다"며 "고령가구는 주택 다운사이징이 어렵고 주택을 유동화해 소득을 얻어야 하는데, 현재로선 쉽지 않은 여건"이라고 진단했다.

이어 "현재 운영 중인 주택 유동화 제도인 주택연금은 가입 대상 주택에 제한이 있다"며 "고령가구가 주 거주지 크기를 줄일 때 거래와 관련된 세금 등 비용을 줄여주고, 차액을 연금으로 전환하도록 해야 한다"고 말했다.

이날 세미나에 참석한 우토 마사아키 도쿄도시대학 교수는 '인구 감소가 부동산 시장에 미치는 영향'이라는 주제 발표를 통해 "인구 감소는 오피스 시장 다음으로 주택 시장에 가장 영향을 많이 미치는 요인"이라며 "상업용 빌딩, 호텔, 물류센터 등은 인구 감소보다는 외 요인의 영향이 크다"고 분석했다.

그는 "주택 자산 디플레이션을 추정한 결과 2019년부터 2045년까지 도쿄권 전체에서 약 94조엔(약 840조원)이 감소해 주택자산 가치가 약 30% 하락할 것"이라며 "주택 자산 디플레이션은 도쿄 도심을 제외한 모든 지자체에서 발생하고 있고, 출퇴근 시간이 60분을 초과하는 지역에서 가장 문제가 심각하다"고 했다.

그러면서 "도쿄 중심부까지 출퇴근 시간이 30분 이내인 주택가격은 2018년 기준으로 2045년에는 9.9% 하락하지만, 출퇴근 시간 60분은 29.8%, 90분은 48.2%, 120분은 54.7% 떨어질 것"이라며 "고령가구의 주택 자산 가치도 도심에서 거리에 비례해 빠른 속도로 감소할 수 있다"고 내다봤다.

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