[더팩트ㅣ최지혜 기자] 정부가 수도권 일부 지역을 포함한 지방의 부동산 규제지역 해제를 결정했지만 이에 따른 거래 활성화 효과는 제한적일 것이란 전문가들의 분석이 나온다.

22일 국토교통부의 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'에 따르면 정부는 오는 26일부터 수도권 일부 지역과 지방권 전체의 조정대상지역을 해제키로 했다. 다만 금리인상에 따른 이자부담의 영향으로 규제 해제에 따른 효과가 제한적일 것이란 전망이 나온다.

서울을 제외한 인천과 일부 경기지역, 세종시의 부동산 규제가 완화된다. 지방권의 경우 조정대상지역이 전면 해제된다. 경기지역에서도 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등 5곳의 조정대상지역이 해제된다.

인천은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안해 투기과열지구를 우선 해제했다. 이에 따라 인천 서‧남동‧연수구는 조정대상지역만 적용될 전망이다. 세종시 역시 투기과열지구에서 풀리지만 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려해 조정대상지역은 유지하기로 했다.

규제지역에서 해제된 지역은 거래세와 보유세 등 각종 세금과 정비사업 규제가 완화된다. 주택공급을 위한 분양과 대출 규제도 풀린다. 조정대상지역에서 해제된 지방권과 경기 외곽 지역은 주택 매매 시 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’를 하지 않아도 된다. 재당첨과 분양권 전매 제한 등의 청약 규제도 풀린다.

투기과열지구에서 해제된 인천과 세종시는 다소 완화된 조정대상지역 규제만 적용받게 된다. 5년 내 청약에 당첨됐거나 세대주가 아니더라도 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다. 재건축 사업을 진행하는 조합원의 지위양도가 가능해지고 자격 기준이 완화된다. 분양권 전매제한은 5년에서 3년으로 줄어든다.

이들 지역은 대출규제도 풀린다. 주택담보대출비율(LTV)는 9억 원 이하 40%, 초과 20%에서 각각 50%, 30%로 늘어난다. 15억 원이 넘는 주택 매입에 대한 대출도 가능해진다. 총부채상환비율(DTI)는 40%에서 50%로 확대된다.

전문가들은 이번 규제지역 해제가 부동산 거래 활성화에 도움이 될 것으로 내다보고 있다. 그러나 높은 금리에 따른 이자부담과 주택가격 고점인식의 영향으로 규제 완화에 따른 효과가 제한적일 것이란 분석이 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 "이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"면서도 "다만 매수자의 입장에선 규제 해제가 지방에 집중된 데다 높은 이자를 부담하면서까지 주택을 구입하기는 어려울 것으로 보인다"고 분석했다.

함 랩장은 이어 "이자부담과 주택시장의 침체로 비규제, 저평가지역을 찾아다니는 외지인 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않다"며 "과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억~3억 원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임도 많지 않을 것으로 보인다"고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "규제지역 해제로 해당 지역들의 LTV가 완화되면서 대출 가능 금액이 늘어날 여지가 있으나 개인별 DSR규제와 최근 급격한 금리인상과 주택가격 고점인식 때문에 대출 가능 금액이 늘어난다고 해도 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미비할 것"이라고 했다.

김 위원은 이어 "다만 취득세의 경우 조정대상지역에 적용됐던 2주택 8%, 3주택 이상 12% 세율 적용이 일반세율로 바뀌면서 일부 지방권 중저가 아파트의 거래가 다소 증가할 수 있다"며 "또 조정대상지역의 경우 재건축 조합원의 지위양도가 가능해 향후 제도 완화의 수준에 따라 집값 상승에 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 판단했다.

wisdom@tf.co.kr