[더팩트｜이민주 기자] 일명 '임대차 2법'이 임대료 상승 등 부작용을 야기한 만큼 임차인과 임대인 모두를 위해 개정이 필요하다는 주장이 나왔다.

허윤경 한국건설산업연구원(건산연) 경제금융연구실장은 11일 오후 2시 서울 강남구 건설회관 2층 중회의실에서 열린 '차기 정부의 건설·주택 정책 세미나'에서 이같이 말했다.

허 실장은 현재 주택시장의 문제로 △임대료 부담 증가 △보유자 부담 증가 △집값 상승으로 인한 격차 확대 △서울 아파트 공급 감소 등을 꼽았다.

허 실장에 따르면 지난 2년간 전국 전세가격은 12.5% 상승했으며 임대차 2법 시행 이후에는 전세공급부족 지수가 10여 년 만에 최고 수준을 기록했다.

KB주택가격동향조사에 따르면 전세수급지수는 지난 2020년 10월 190.5로 지난 2001년 9월 이후 처음으로 190선을 넘겼다. 지수가 100을 초과할수록 공급 비중이 높다는 의미다.

주택 공시가격 상승(지난해 19.08%)과 재산세, 종합부동산세 증가로 세 부담도 급증했다. 지방세 통계연감에 따르면 지난 2020년 재산세 주택분 징수액은 전년 대비 14.2% 늘어났다.

이 가운데 최근 서울 아파트 입주는 지난 2000년대(2000~2009년) 대비 절반 수준으로 감소했다. 부동산R114에 따르면 2000년대 아파트 입주 물량은 평균 5만9000호에서 2020~2022년 3만4000호로 내려왔다.

허 실장은 정부의 광범위하고 잦은 개입과 정책 실패 역시 주택시장에 문제를 초래한 원인 중 하나라고 강조했다.

허 실장은 "한국부동산원 공동주택실거래가격지수에 따르면 서울 아파트실거래가는 정부의 종합대책이 발표된 이후 되레 상승했다"며 "시장의 메커니즘을 고려하지 않은 종합대책을 매년 수 차례 발표했지만 오히려 수도권 아파트 가격 상승 폭이 확대되는 등 정책 부작용이 늘어났다"고 꼬집었다.

문제 해결을 위해 △임대차 제도 개선 △주택보유자 세 부담 정상화 △주택 공급 확대 △주택산업 규제 철폐를 주문했다.

허 실장은 임대차 2법 이후 월세 전환이 늘고 다중가격이 형성되는 등 임대인과 임차인과의 갈등이 심화되고 있다며 개정을 통해 적용 시기를 4~5년 늦춰야 한다고 주장했다.

일명 '임대차 2법'은 계약갱신청구권제, 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산건래신고법 개정안이다. 전월세신고제를 포함하면 임대차 3법이라 부른다.

허 실장은 "임대차 2법 이후 임대료가 상승했다. 급격한 등록임대주택에 대한 세제 변화가 임대차시장의 불안과 부작용을 초래했다"며 "임대차시장에 대한 정보를 명확히 파악할 수 있을 때까지 유예해야 한다"고 말했다.

세 부담 정상화를 위해서는 공시가격 현실화율 제고로 보유세가 급상승했다며 시장의 변동성을 고려해 공시가격 현실화율 목표를 80% 수준으로 설정해야 한다고 강조했다. 정부는 공시가격 현실화율 목표를 90%를 제시한 바 있다.

허 실장은 "물건별, 지역별 균형을 확보한 다음에 전반적인 현실화율을 제고해야 한다"며 "과세표준의 현실화율 목표는 조세 운영의 안정성과 조세 저항을 최소화할 수 있도록 고민해서 설정해야 한다"고 설명했다.

이외에도 양도소득세 중과세율 철폐와 주택을 오래 보유한 사람에게 세제 혜택을 주는 장기보유특별공제를 유지해야 한다고 했다. 또 양질의 주택을 빠르게 공급하기 위해서는 3기 신도시 공급량을 확대하고 용적율을 상향해야 한다고 했다.

부동산 산업 고도화를 위해 1기 신도시의 스마트시티화도 필요하다고 주장했다. 허 실장은 "노후화되는 1기 신도시를 개별 단지 단위가 아닌 도시 전반의 기능 향상 및 주택정비와 순응 관점에서 정비해야 한다"며 "1기 신도시 도시 정비와 주택정비의 방향성이 2, 3기 신도시에 길을 터줄 것이다. 미래 공간 수요에 대응할 수 있는 스마트시티로 도약시켜야 한다"고 전했다.

나아가 규제 중심의 공급정책 운영에서 벗어나 주택산업 규제를 철폐해야 한다고 덧붙였다. 구체적으로 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지·개선을 제시했다. 허 실장은 "시장 기능을 정상화할 수 있는 방식으로 전환해야 한다"고 말했다.

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