매물 증가 효과 '글쎄'…버티기 늘면 '매물 잠김' 우려도

[더팩트｜이민주 기자] 이달 중순부터 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향된다.

정부가 '꽉 막힌' 부동산 시장에 숨통을 틔겠다며 꺼내든 정책이지만, 부동산 시장에서는 활성화 효과가 그다지 크지 않을 것이란 전망에 무게를 싣는 분위기다.

7일 국회와 정부에 따르면 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준 상향 조치는 이르면 오는 15일 시행된다.

국회 본회의는 지난 2일 이같은 세 부담을 완화한 소득세법 개정안을 통과시켰다. 앞서 국회 기획재정위원회(기재위)는 지난달 30일 오후 전체회의를 열고 이같은 내용의 소득세법 개정안을 가결했다.

개정안의 주요 내용은 1가구 1주택자의 양도세 공제 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 것이다.

개정안이 시행되면 1가구 1주택자가 주택을 팔 때 가격(실거래가)이 12억 원 이하면 양도세를 내지 않아도 된다. 12억 원을 넘으면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제를 빼 과세표준을 산출하며, 여기에 6∼45%의 세율을 곱해 양도소득세를 결정한다.

법 개정안 시행 시기는 공포일로 앞당겼다. 국회 기재위가 당초 내년 1월 1일이었던 법개정안 시행 시기를 공포일로 수정했고, 국회 본회의에서 이 내용을 통과시켰다. 정부 역시 개정 법 시행 시기를 앞당기는데 의견을 함께한 것으로 알려졌다.

업계는 법 개정에 따른 행정절차를 최대한 앞당기면 이달 15일 전후로 법이 시행될 것이라고 예상한다. 통상 국회가 본회의 통과 법안을 정부로 이송하면, 정부가 국무회의에 상정·의결하고 대통령이 재가하는 절차를 거치게 되며, 이 과정에 2주가량이 소요된다.

대통령 재가와 관보 게재 등 일정에 쓰이는 최소한의 시간을 고려하면 늦어도 20일 전에는 개정 소득세법이 공포될 전망이다. 최초 예정했던 내년 1월 1일과 비교 시 많게는 보름가량 시행 시기가 앞당겨지는 셈이다.

법 공포일 이후에는 주택 양도 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날로 새 양도세 비과세 기준이 적용된다.

업계는 개정안에 따라 전국의 42만 가구가 새롭게 비과세 대상에 포함될 것이라고 분석하고 있다.

기재위 전문위원실의 '2021년 전국 및 서울 공동주택 가격분포' 자료에 따르면 올해 전국의 기준 시가 9억 원 초과 12억 원 이하 주택 수는 42만4381호다. 특히 서울의 기준시가 9억 원 초과 12억 원 이하 주택 수는 24만7475호다.

다만 업계에서는 양도세 완화 조치만으로 집값 안정화, 매물 증가 등 주택시장 안정을 끌어내기 쉽지 않을 것이라는 평가에 무게가 쏠린다.

업계 관계자는 "1가구 1주택자에 대한 양도세 완화로 부동산 거래를 활성화시키는 것은 한계가 있다"며 "1주택자가 집을 매각하는 것은 대부분 갈아타기 수요로 봐야 한다. 양도세가 완화되더라도 현 시세에 따른 취득세 등은 그대로기 때문에 추가적인 거래 활성화를 이끌어내기는 쉽지 않다"고 설명했다.

그러면서 "서울보다 집값이 낮은 지방에서는 (양도세 완화가) 긍정적으로 작용하겠지만, 양도세 면제기준보다 높은 주택이 많은 서울의 지역에서는 별다른 영향이 없을 가능성이 높다"고 전했다.

다른 관계자 역시 "지금도 양도세가 비싸서 거래를 못 하는 건 아니다. 집값은 이미 오를 대로 올라버렸고 수요자가 찾는 수준의 매물이 없어져서다"며 "또 대출 규제로 인해 거래 절벽인 상황에서 굳이 절세를 하겠다고 지금 집을 내놓으려는 집주인은 많지 않을 것"이라고 분석했다.

향후 다주택자에 대한 양도세 일시 완화 조치를 시행하더라도 현시점에서 부동산 물량을 끌어내기는 어려울 것이라는 관측도 나온다.

부동산 는 "양도세 완화는 잊을만하면 나오는 이야기다. 1주택자 양도세 완화를 시작으로 다주택자 퇴로를 열어줄 것이라는 이야기도 조심스레 나온다"며 "중과세율을 유예하거나 폐지하는 방식이 될 수 있다. 다만 내년 대선 결과에 따라 세제 정책이 어떻게 바뀔지 모르는 상황에서 양도세 완화만을 가지고 집을 팔려는 사람은 적을 수밖에 없다"고 설명했다.

현재 조정대상 지역의 2주택자는 기본 세율(6∼45%)에 20%p, 다주택자(3주택 이상)는 30%p를 더한 양도세율을 적용받는다.

다른 부동산업계 관계자는 "다주택자에 대한 양도세 완화는 부동산 정책의 근간을 흔들 수 있다. 한시적이든 일시적이든 유의미한 수준으로 양도세를 완화해준다면, 다주택자가 시세차익을 실현하는 기회로 작용할 수 있다"며 "그렇게 되면 '버티면 된다'고 생각하는 이들이 더 늘어나 되려 매물 잠김을 유도할 수 있다"라고 말했다.

이어 "거래 활성화 등을 목적으로 하는 세 부담 완화는 단순히 양도세만이 아니라 '매수-보유-매도'의 전 단계에 걸쳐 원인을 분석하고 해결책을 고민할 필요가 있는 문제"라며 "적정선을 금세 찾기 어려운 사안"이라고 덧붙였다.

minju@tf.co.kr