전세금·중도금 대출 등은 DSR 적용 제외

[더팩트│황원영 기자] 내년 1월부터 대출총액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 된다. 같은 해 7월부터는 1억 원 이상 대출을 받은 차주도 DSR 40% 규제를 받는다. DSR 계산 시 적용하는 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축된다.

금융위원회(금융위)는 26일 가계부채 관리 강화방안을 발표하고 당초 2023년 7월까지 3단계로 나눠 적용키로 한 DSR 적용 시기를 내년으로 앞당겼다. 상환 능력에 기반한 대출취급 관행이 확산·정착될 수 있도록 대출 규모를 관리하겠다는 의미다.

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로, 담보인정비율(LTV)과 달리 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 포함한다. 마이너스통장의 경우 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이다. 신규대출로 기존대출 상환이 예정됐으면 상환예정금액 만큼 총대출액에서 제외한다.

현재 은행의 경우 개인별 DSR은 40%인데, 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는 데 쓸 수 없다. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타난다.

정부는 지난 7월부터 1단계 개인별 DSR 40%를 시행했다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출에 DSR 40%를 적용하는 게 골자다. 2단계와 3단계는 각각 2022년 7월과 2023년 7월 시행할 예정이었으나 DSR 적용 시기를 내년으로 앞당겼다.

이에 따라 내년 1월부터 2단계가 시행되고, 내년 7월부터 3단계가 도입된다. DSR 규제 2단계는 주택 가격과 상관없이 총대출액 2억 원을 넘으면 DSR 40%를 적용받고, 3단계에서는 총대출액 1억 원 이상 시 규제 대상이 된다.

예를 들어 올해 5월 신용대출 5000만 원을 받고 8월 주담대 1억3000만 원 받은 차주가 2단계 시행 이후인 내년 3월 2000만 원의 신용대출을 추가 신청하면, 차주단위 DSR 적용대상이 되는 것이다.

단, 대상은 제도 시행 후 신규 대출을 받아 총대출액이 2억 원을 넘은 경우다. 기존대출의 기한연장이나 금리 또는 만기 조건만 바꾸는 대환·재약정 등은 신규대출이 아니다. 또, 차주단위 DSR 적용대상인 차주가 추후 대출금 일부상환으로 총대출액이 2억 원 이하가 된 경우에도 적용대상에서 제외된다.

금융당국에 따르면, 내년 1월부터 전체 차주의 13.2%와 전체 대출의 51.8%가 DSR 규제를 받는다. 3단계가 시행되는 7월 이후 DSR 규제 대상은 전체 차주의 29.8%, 전체 대출의 77.2%에 이르게 된다.

다만, 전세금과 중도금 대출 등은 DSR 적용대상에서 제외했다. 금융위는 전세자금과 중도금 대출 등 △소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출 △정책적 필요성에 따라 취급한 대출 △소액 대출 등 적용 실익이 크지 않은 대출 등은 DSR 수준에 관계없이 추가 대출 취급을 가능토록 했다.

아울러 잔금대출의 경우 2단계 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면, 총대출액이 2억 원을 초과하더라도 차주단위 DSR을 적용받지 않는다. 만약 올해 5월 입주자모집공고·분양이 이뤄졌다면 차주단위 DSR 2단계 시행 후인 2024년 1월 잔금대출 3억 원을 신청해도 받을 수 있단 것이다.

또한, 금융당국은 내년 1월부터 차주단위 DSR 산정시 카드론도 포함키로 했다. DSR 산출만기는 원칙적으로 약정만기가 적용된다. 당초 카드론은 내년 7월부터 DSR 규제에 포함될 예정이었다.

카드론의 경우 다중채무자 비중이 높고, 가계 부실의 뇌관이 될 수 있어 선제적으로 리스크를 관리할 필요성이 있다는 판단이다.

이에 따라 다중채무자에 대한 카드론 취급제한 또는 한도감액의 최소기준도 마련한다. 5개 이상 다중채무자 카드론 취급 제한, 다중채무에 따른 이용한도 차등 등의 내용이 담길 예정이다.

금융위는 세부조건에 따라 DSR 수치가 달라 일률적으로 산정하기 어렵지만, 카드론을 차주단위 DSR에 포함할 경우 대출 최대한도가 20% 정도 줄어드는 것으로 추산했다.

wony@tf.co.kr