전문가들, 전반적으로 호평했지만 일부 개선점 지적
[더팩트｜이재빈 기자] 정부의 2·4 공급대책을 두고 전문가들은 대체로 호평을 이어갔다. 다만 실현가능성과 공공주택의 품질 문제는 개선점이라고 지적했다. 지나치게 빠른 공급 일정도 완급조절이 필요하다는 목소리가 나온다.
◆ 역대급 공급대책…2025년까지 전국에 83만6000가구 공급
정부는 4일 관계부처 합동으로 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하면서 오는 2025년까지 서울 32만 가구, 전국 83만6000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 정부는 먼저 공공 직접시행 정비사업을 진행하는 경우 '재건축초과이익환수제'를 면제해줄 계획이다.
또 '주거상업고밀지구'와 '주거산업융합지구', 주택공급활성화지구'를 신설해 역세권과 준공업지역, 저층노후지역에 주택 공급을 확대한다. 이밖에도 소규모정비사업을 신설하고 도시재생 사업지에서도 주택 공급을 추진한다.
전문가들은 정부 대책이 시장의 기대 이상이었다며 대체적으로 호평했다.
송승현 도시와경제 대표는 "분양주택중심의 공급, 규제혁신과 인센티브 등의 내용을 봤을 때 시장의 의견이 상당부분 담겨 있다"면서 "도시를 바라보는 관점이 기존과는 차별적인 부분이 나타났다"고 평가했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도시재생 측면에서 오늘 정부의 발표 내용은 긍정적"이라며 "최근 몇년 간 국내의 도시재생이 재건축과 재개발을 사실상 배제하고 진행됐지만 오늘부로 재개발·재건축도 도시재생사업의 범주에 들어갔다"고 분석했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 6년 간 서울 아파트 한해 평균 준공물량이 3만8687가구였음을 감안하면 상당히 파격적인 수치"라며 "정부가 공급확대 정책 의지를 강력하게 표명함으로서 집값 안정의 마중물 역할을 기대할 수 있다"고 강조했다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 "정부가 현재 주택시장의 문제점을 직시하고 대책에 반영하려고 노력했다"며 "서울 도심 공급물량과 분양주택 공급 등이 이뤄지면 집값 안정화에 도움이 될 것"이라고 내다봤다.
◆ 실현가능성·품질·부작용 우려도
하지만 정부가 제시한 목표치가 실제 공급으로 이뤄지지 않을 수도 있다는 우려도 나온다.
함 랩장은 "용적률 인센티브로 기부채납 받는 주택을 기존 공공임대 위주가 아닌 분양이나 공공자가주택 등 다양한 방식으로 활용한다는 점은 긍정적"이라면서도 "민간자발의 공급의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있다. 정부가 목표치로 제시한 공급량과 공급효과에 변수가 있는 셈"이라고 지적했다.
함 랩장은 이어 "이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중됐다"며 "공공정비사업의 장점이 크긴 하나 여전히 민간과 공공이 조율해야할 사안이 많다. 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여는 제한적일 수 있다"고 부연했다.
송 대표도 "얼마 안 남은 임기로는 주택 공급대책을 완수하기는 어려울 것"이라며 "시장에 주택 공급 신호를 지속적으로 보내지 못한다면 토지가격만 상승시키는 부작용이 발생할 수 있다"고 우려했다.
공공이 주도해서 공급하는 주택의 품질 문제도 도마 위에 올랐다.
양 소장은 "아직까지 수요자 등 시장에서는 공공주택의 품질에 대한 인식이 좋지 않다"면서 "공공주택의 품질 인식 문제에 대해서도 추가적으로 고민할 필요가 있다"고 강조했다.
송 대표도 "공급대책이 조합과 토지주, 사업자에게는 혜택일 수 있으나 무주택자에게 차별성 없는 품질의 저렴한 주택이 공급될 수 있을지는 의문점"이라며 "분양자에게 낮은 품질의 주택이 공급된다면 사회적 격차 해소에 한계가 있을 것"이라고 덧붙였다.
대규모 개발이 단시간에 진행되면서 각종 부작용이 속출할 수도 있다는 걱정도 불거진다.
이 연구원은 "주거지역은 글자 그대로 쾌적한 주거환경을 목적으로 하는데 주거지역이 고층화되면 종전보다 쾌적한 주거환경이 저해될 가능성이 있다"면서 "한 번에 대규모로 고밀도개발을 밀어붙였다가는 부작용이 속출할 수 있다"고 설명했다.
이 연구원은 이어 "선도 사업지에서 발생했던 민원과 문제점 등을 다음 사업지에서 반영하고 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시킬 필요가 있다"며 "정비사업을 곳곳에서 대규모로 진행하면 장기적으로는 부작용을 초래할 가능성이 크다"고 말했다.
fuego@tf.co.kr