'올해 첫 빅딜' 홈플러스 리츠, 3월 29일 상장 예정
[더팩트ㅣ지예은 기자] 'IPO 대어' 한국리테일홈플러스제1호 위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스 리츠)가 다음 달 29일 유가증권시장(코스피)에 상장한다.
홈플러스 리츠의 자산운용을 담당하게 되는 구영우 한국리테일투자운용 대표는 27일 서울 여의도에서 열린 홈플러스 리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 "유사 글로벌 상장 리츠 대비 홈플러스 리츠가 최상의 투자 경쟁력을 갖췄다"고 말했다.
이어 "그간 시장에서 선보인 리츠는 마켓캡 1000억 원 안팎의 소규모 리츠였다면 홈플러스 리츠는 규모면에서도 압도적인 우위에 있다"면서 "다양한 물건을 편입하는 상장 리츠시대로 옮겨가는 '신호탄'이 되겠다"며 자신감을 보였다.
홈플러스 리츠는 51개 홈플러스 점포를 자산으로 편입해 감정평가액이 최대 4조2600억 원에 이르는 초대형 리츠다. 희망공모가밴드는 4530원~5000원이며, 공모액은 1조5650억 원~1조7274억 원이다. 홈플러스 리츠 지분의 30%(1억4806만2120주)는 홈플러스가 취득할 예정이며 나머지 70%(3억4547만8280주)가 공모 대상 지분이다.
구 대표는 "홈플러스 리츠 이전 국내 상장 리츠 전체의 시가총액이 6500억 원 상당으로 시장에서 대규모 리츠 공모에 대한 의구심을 갖고 있는 것을 잘 알고 있다"며 "이를 해소하기 위해 공모 물량을 국내와 외국계 증권사에 16 대 84의 인수비율로 배정해 처음부터 상장 리츠가 활성화돼있는 해외시장 수요를 타깃으로 했다"고 설명했다.
구 대표는 "글로벌리츠지수(EPRA Developed Asia Index)에 편입이 가능해 유동성이 풍부한 글로벌 투자자들이 믿고 투자할 것"이라고 자신했다. 더불어 홈플러스 리츠 상장을 통해 올해 한국 상장 리츠가 본격적인 성장을 시작하는 해로 만들겠다는 포부를 드러냈다.
홈플러스 리츠는 대표주관사로 씨티그룹글로벌마켓증권과 골드만삭스증권회사 서울지점을, 공동주관사는 노무라금융투자, 다이와증권캐피탈마켓코리아, NH투자증권, 미래에셋대우를 선정했다. 오는 28일부터 내달 13일까지 공모가 산정을 위한 수요예측을 거쳐 다음 달 18일부터 20일까지 공모청약을 진행한다.
홈플러스 리츠는 전국 지역별 핵심 상권에 위치한 홈플러스 매장 51개를 매입한다. 또 2020년 3월부터 2023년 3월까지 4년 간 한 번씩 1700억 원~2300억 원 규모로 리츠에 편입되지 않은 나머지 홈플러스 소유 매장에 대한 콜옵션을 행사할 수 있는 권리를 부여 받았다.
올해 목표 배당수익률은 6.6~7.0%이며 2년 차에는 6.9~7.4%를 목표로 하고 있다. 이는 글로벌리츠지수에 편입돼 있는 싱가포르 포춘 리츠(Fortune REIT)의 5.5%, 일본 대형유통회사인 이온(AEON)의 점포 대상 리츠(AEON REIT) 3.6%에 비해 높은 수준이다.
게다가 책임임차인인 51개 점포에 대해서는 임대기간 12년, 14년, 16년 만기의 세 분류로 나눠 임대 계약을 체결했다. 임차기간 동안 연간 2.5% 고정으로 임대료가 상승하며 만기 이후에는 추가적으로 10년을 연장 계약할 수 있다. 상장 리츠 비교 그룹의 평균임대차기간이 5.1년인 것에 비해 가중평균 14년의 장기 임차기간을 보유한다.
책임임차인인 홈플러스는 빠르게 성장하고 있는 창고형점포와 신선식품 온라인 시장에 적극 진출한 상태다. 온·오프라인 결합(O2O) 사업자로서의 변신에 성공하고 있다는 평가다. 멀티채널 유통사업자로서 전국에 걸친 상업용 부동산과 신선식품 조달 능력으로 안정적인 현금흐름(지난 3년 간 감가상각 및 임대료 공제전영업이익(EBITDAR) 마진 평균 11.3%)을 기록하고 있다.
이날 간담회에 참석한 임일순 홈플러스 대표는 "창고형 할인매장(홈플러스 스페셜)과 온라인 전용 배송센터를 중심으로 성장을 전개할 계획"이라며 "홈플러스 리츠 매입 자산 내 5개점의 '홈플러스 스페셜' 점포를 포함시키는데 이어 추후 30개 점포를 추가 전환할 것"이라고 밝혔다.
홈플러스는 이번 리츠 상장을 통해 재무구조가 강화되는 효과도 기대할 수 있다. 대출 상환으로 감소하게 되는 이자비용, 줄어드는 감가상각비와 리츠로부터 받는 배당금이 지출하게 되는 임차료 부담이 상쇄된다. 리츠 상장 후에도 약 2조 원 가치의 점포 30개를 소유하고 있어 추가 자금 조달도 가능한 재무적 여유를 갖게 된다.
한편 글로벌 경기 둔화로 인해 아시아 주식시장이 고전을 면치 못했던 과정에서도 리츠 지수는 다른 섹터에 비해 안정적인 성과를 선보였다. 주요 경쟁 리츠의 주가 수익률 역시 견고함을 드러냈다. 또 최근에는 미 연방준비제도(Fed)가 금리 인상 속도 조절을 공식화하면서 국내 기준금리 동결이 예상되 홈플러스 리츠에 유리하게 작용할 것으로 보인다.